Культурный процент
В условиях жесточайшего дефицита земельных ресурсов московские застройщики активно занимаются эксплуатацией зданий, являющихся историческими памятниками. Однако при нынешних правилах регулирования у них есть только два пути – либо согласиться с огромными издержками, либо нарушать законы.
На прошлой неделе столичные власти приняли решение о начале реконструкции кварталов вдоль Софийской набережной напротив Кремля. К 2005 году на этой территории появятся несколько развлекательных центров, парк аттракционов, пятизвездочный отель. На месте снесенных жилых домов планируется построить элитные таунхаусы. Проект «Золотой остров» станет первым этапом создания туристического маршрута «Золотое кольцо Москвы». Уже известно, что в роли инвестора выступит американская компания «Хэнкок Пропертиз».
Для реализации проекта будет задействована вся территория острова Балчуг от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке, за исключением территории посольства Великобритании и комплекса «Дом на набережной». На углу улицы Серафимовича и Софийской набережной около Большого Каменного моста планируется создать детский развлекательный центр с парком аттракционов. Между ним и английским посольством разместится многозальный кинотеатр IMAX с подземным ледовым катком. С другой стороны английского посольства будет построен пятизвездочный отель с видом на Кремль. Все дома, расположенные на участке строительства, отнесены архитекторами к разряду малоценных и подлежат сносу.
План реконструкции квартала №359 (между Софийской набережной и Болотной площадью) был разработан еще в 1995 году, в 1997-м было снесено несколько домов, но из-за кризиса 1998-го проект был заморожен.
Масштаб программы и возможные последствия для исторического центра беспрецедентны. На Софийской набережной может быть построено примерно 25 000 кв. м жилья, 112 000 кв. м офисов, 108 000 кв. м займет развлекательный центр и почти 25 000 кв. м – магазины. Из всех исторических памятников нетронутыми останутся только «Дом на набережной», церковь и палаты Аверкия Кириллова. Все остальные здания, имеющие, вполне возможно, не меньшую историческую ценность, будут снесены. А часть из них уже уничтожена.
Москва и памятник
Дом в глубине участка №6 по Софийской набережной считался выстроенным в XVIII столетии. Известно, что гостивший в Москве в 1707 году английский художник Петр Пикарт рисовал свою хрестоматийную панораму из Замоскворечья, глядя на Кремль из окон второго этажа этого дома. В конце 1990-х здание было предложено взять под государственную охрану, то есть оно получило бы статус охраняемого законом памятника. Однако территория владений №6 – 12 по Софийской набережной была отведена городскими властями для строительства огромного гостинично-развлекательного комплекса, которым должны были заняться компании «Брукмил Лтд» и «Кремлинсайт». Палаты были определены к сносу распоряжением мэра Москвы, которое было подписано 8 ноября 2000 года. В ходе расчистки площадей под новое строительство сначала были снесены несколько зданий XIX века. После этого, по официальной версии, в ночь на 13 ноября 2000 года произошло самообрушение памятника архитектуры.
Есть еще множество примеров подобной эксплуатации исторического наследия. По словам директора НИИ искусствознания Алексея Комеча, в свое время за счет усадебной территории захотел расшириться находящийся по соседству элитный ресторан «Пушкинъ». Правительство Москвы в 2001 году передало усадебные здания ООО «Кросс Лайн» для «создания культурного центра русской старины», причем инвестору предписывалось осуществить реконструкцию и восстановление памятника архитектуры «согласно планово-реставрационному заданию Главного управления охраны памятников города Москвы». Заказчик, пожелавший устроить на осваиваемой территории подземные этажи и перекрыть дворы, стал настаивать на сносе дворовых корпусов усадьбы, имевших статус памятника архитектуры федерального значения еще с 1960 года. Инвестор обратился в Министерство культуры с просьбой вывести три корпуса из охранных списков. По закону для этого необходимо решение федерального правительства. Однако его «заменило» письмо замминистра культуры РФ Натальи Дементьевой. В мае 2002 года инвестора известили о том, что усадебные строения № 4, 5 и 6 не входят в состав памятника архитектуры. Городская комиссия по сносу тут же дала санкцию на разборку «аварийных строений», и ценные здания XVIII века были уничтожены.
Не менее грустная участь постигла еще один старинный особняк, известный в Москве как «Ректорский дом». Здание, стоявшее во дворе старого здания Московского университета на Моховой, было редким для Москвы образцом барокко середины XVIII столетия. Построенное в 1740-е годы, первое время оно являлось главным зданием городской усадьбы князей Волконских. Впоследствии особняк отошел к Московскому университету, был перестроен, долгое время в нем размещалась служебная квартира университетского ректора (поэтому он и получил свое название). Балансодержатель – Геологоразведочный институт – привел здание к концу 1990-х в аварийное состояние. Несмотря на существование проекта реставрации уникального памятника архитектуры, инвестор (фирма «Дорения») и проектировщик (проектное бюро «Попов и партнеры») неоднократно предлагали снести «Ректорский дом» «с воссозданием». В конце концов это и произошло. Так заканчивались десятки подобных историй в Москве 1990-х. «Ректорский дом» снесен летом 2000 года, на его месте выстроен «новодел».
Застройщики в эпоху реставрации
Реставрация «с воссозданием» долгое время была единственным способом эксплуатации охраняемых государством памятников. По словам Комеча, технология предельно проста. Сначала здание признают аварийным, потом его сносят и строят на этом месте нечто неудобоваримое, но приносящее твердый доход.
Установить точную цифру незаконно приватизированных объектов очень сложно. Официальные структуры (например, комплекс по имущественно-земельным отношениям правительства Москвы) назвать ее отказываются, а независимые эксперты теряются в догадках. По мнению прокуратуры, за прошедшие шесть лет незаконно приватизированы 120 памятников, но не исключено, что их намного больше. И это при том, что «теоретическая» база охраны наследия у нас вроде бы неплохая. Существует федеральный закон об охране памятников культуры, правительство Москвы приняло свой закон об охране памятников, в Генплане Москвы прописаны все памятники, все охранные зоны, все режимы строительства и сохранения городских ансамблей.
Между тем «культурное» варварство, в котором обвиняют мэрию и федеральные органы власти и общественные организации, отчасти естественный процесс. Московское правительство оказалось заложником существующей со времен развитого социализма системы критериев, которые лежат в основе определения исторической ценности объекта.
Изобилие (в столице зарегистрировано 1778 памятников истории и культуры федерального значения) объясняется просто. В СССР памятником объявляли любой дом, где вершилась история. Достаточно было Владимиру Ленину сказать речь с балкона здания, как дом тут же причислялся к культурному наследию. В итоге из тысячи объектов памятниками по праву могут считаться не более 80%. Подобная неразбериха сыграла на руку чиновникам и в 1990-е годы, поскольку дала возможность заработать на исследованиях и охранных обязательствах, которые собирали с инвесторов, занимающихся проектами. То, что многие старые дома под видом реконструкции были снесены, участников увлекательного процесса практически не волновало. При этом, как ни странно, сохранность уцелевших исторических объектов, эксплуатируемых городом, гораздо выше, чем у «федералов».
Общая площадь, которая занята памятниками, составляет около 2,5 млн кв. м. При этом 700 000 кв. м могут приносить реальные доходы. По словам Олега Толкачева, сдача в аренду зданий старинной архитектуры приносит московскому бюджету около 1 млрд рублей в год, а по данным независимых экспертов, несколько миллиардов. В 2001 году из бюджета Москвы на восстановление памятников было выделено 20 млн руб. (федеральный бюджет потратил 26,92 млн руб.).
Основными арендаторами памятников культуры федерального значения выступают частные застройщики. «Хотя расходы на реставрацию в среднем вдвое превышают расходы на новое строительство, при сумасшедшем дефиците земли в центре города, такие проекты приносят хороший доход. «Рентабельность проектов с исторической недвижимостью составляет не меньше 40%», – говорит ведущий консультант по коммерческой недвижимости PennyLaneRealty Владимир Пушкин.
Каждому свое
Сегодня практически все памятники истории имеют своего формального хозяина. «Бесхозных» практически не осталось. Большая их часть принадлежит Государственному управлению по охране памятников Москвы (ГУОП), часть находится на балансе юридических лиц. В случае, если застройщик хочет получить памятник в свое ведение, он обязан обратиться с запросом в ГУОП. «Перед тем как «взять в работу» объект, застройщики подписывают охранно-арендный договор, в соответствии с которым обязательно должны выполнить реставрационные работы», – поясняет Алена Бригаднова, менеджер отдела городской недвижимости компании SohoRealty.
В итоге получается схема, при которой инвестор, заинтересованный в коммерческом использовании здания, сначала вкладывает деньги в реконструкцию. Удовольствие это недешевое: по данным SohoRealty средняя стоимость ремонта здания составляет от $100 до $150 за кв. м. Затем отреставрированный памятник отдают в долговременную аренду и для того, чтобы получить доход, приходится искать управляющую компанию, а та, в свою очередь, ищет субарендатора. По словам Владимира Пушкина из PennyLaneRealty, «исторические объекты быстро окупаются в том случае, когда площадь их составляет 800 – 1000 кв. м». А если здание меньше, то этот срок растягивается на 7 – 10 лет.
При этом над инвестором постоянно висит сложная система муниципальных обременений. Во-первых, власти могут в любой момент инициировать процесс возвращения собственности городу. Во-вторых, по существующим правилам Москва может претендовать на значительную часть дополнительных метров, появившихся в результате переделки здания. Именно поэтому многие застройщики при прочих равных условиях выбирают пустующую землю или обычный ветхий объект. «Для того чтобы мы начали активно работать с историческими объектами, необходимо отменить мораторий на их приватизацию. Поэтому на сегодняшний день самый острый вопрос – возможность приватизировать памятники культуры, которые государство давно не в состоянии достойно содержать», – убеждена Алена Бригаднова.
Правда, при наличии хорошей поддержки в органах власти можно применить другой, более дешевый способ «разобраться» с памятником истории. Строительство «Золотого острова» напротив Кремля – лишнее тому подтверждение.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
