Нотариус ножа и топора
НА МОСКОВСКОМ первичном рынке недвижимости снова легкая паника. Ее организатором стал Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество, который своим решением фактически ввел неофициальный налог на покупателей квартир.
Исторически процедура оформления заключалась в том, что застройщик (инвестор) и физическое лицо (соинвестор), купившее квартиру на стадии строительства, заключали договор об уступке права требования. На основании этого документа департамент муниципального жилья в лице уполномоченного органа «Мосжилрегистрации» (городское ОАО) выдавал покупателю свидетельство о собственности. Договор между застройщиком и покупателем подлежал обязательному нотариальному заверению и обходился покупателю в 1,5% от сделки ($400 – $1000, включавших нормативную долю отката чиновникам).
Однако теперь налаженный бизнес нотариусов и чиновников-регистраторов (речь идет о большом рынке, поскольку в год в Москве заключаются десятки тысяч сделок) оказался на грани краха. После вступления в силу Федерального закона «О порядке регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» функции регистратора перешли к новому органу, подчиненному Минюсту и правительству Москвы (городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество), а нотариальное оформление договоров было отменено. И хотя сотрудникам «Мосжилрегистрации» нашли работу (подготовка документов для регистрации в МКР), фактически главная составляющая дохода от первичного рынка исчезла.
Но недавно юристы Москомрегистрации нашли выход из создавшегося положения. Изобретение приписывается некой г-же Карнауховой – московскому нотариусу, которая обратила внимание коллег на возможную трактовку статьи 218 ГК РФ, п.1, где говорится, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Следовательно, правом приобрести квартиры в собственность по результатам реализации инвестиционного контракта обладает его участник.
Если перевести новацию с чиновного на русский язык, то получится, что покупатель (он же соинвестор) не может приобрести квартиру в собственность на основании переуступки просто потому, что не является участником инвестиционного контракта, заключаемого между застройщиком и префектурой. Но все, оказывается, решается просто. Юристы предложили покупателям обратиться в то же самое ОАО «Мосжилрегистрация» и заключить договор на проведение регистрации прав. После этого соинвесторы могут отправиться к нотариусу (их список ограничивается неофициальным перечнем, составленным сотрудниками ОАО) и за те же, что и раньше, полтора процента оформляют соглашение о том, чтобы считать физическое лицо участником инвестиционного контракта.
Бредовый, но факт, ставший в последнее время нормой московской практики регистрации. Участники рынка, впрочем, пытаются бороться с финансовым диктатом регистраторов, указывая, что подобные соглашения могут заключаться в простой письменной форме, а нотариус заверяет только подпись, которая, естественно, не стоит многих сотен долларов.
Можно не сомневаться, что со временем крупные участники рынка, скорее всего, справятся с этой проблемой. А вот мелким игрокам придется туго. Регистрационные ведомства отказываются принимать документы без заверенного соглашения об участии покупателя в инвестиционном контракте. Вся эта схема очень напоминает банальный рэкет. Но столичные чиновники спокойны и в открытую заявляют недовольным предпринимателям: мол, вам, риэлтерам, еще с нами работать, представляете, какие будут проблемы, если нас уволят, а придут другие, с еще большими аппетитами?
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
