$ 74.61
 81.09
£ 92.52
¥ 68.50
 76.85
Нефть WTI 33.51
GOLD 1582.40
РТС 1008.85
DJIA 21181.48
NASDAQ 7201.80
рынки

Апартаменты пропишут в законе

Фото: ТАСС Фото: ТАСС

Нерешенный статус апартаментов не дает чиновникам спать спокойно. Возможность покупать квадратные метры в апарт-комплексах на четверть дешевле стоимости жилья открывает для законодателей широкие перспективы: если все отрегулировать, а разницу в цене нивелировать, можно не только пополнить бюджет, но и отчитаться по майским указам 2018 года и нацпроекту «Жилье и городская среда».

Урегулирование правового статуса апартаментов вице-премьер Марат Хуснуллин обозначил в начале февраля как приоритет нового правительства: «Мы соберем всю законотворческую практику и будем стараться в этом году обязательно вносить предложения уже к приведению к определенному знаменателю всех понятий апартаментов».

Марат Хуснуллин Марат Хуснуллин. Фото: РИА Новости

Подобные заявления звучали и раньше, но дело так и не сдвинулось. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, видит проблему в том, «что легализация апартаментов может создать определенную правовую коллизию. Законодателям нужно описать в законах и нормативно-правовых актах тип недвижимости, который фактически используется как жилой, но формально таковым не является. Соответственно, попытка вписать в существующую конструкцию закона (прежде всего, Жилищного кодекса) апартаменты приведет к тому, что законодатели должны будут прописать много различных уточнений, ведь жилищные вопросы затрагивают десятки различных правовых отношений (строительные и санитарные нормы, налоговое право, градостроительство, права собственности, владения и распоряжения, коммунальные услуги, семейное право, защита детей, регистрация и миграция и т.д.)». Главное, чиновники не пришли к концептуальному пониманию, где и как нужно провести границу между апартаментами и квартирами.

Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы, пять лет назад обозначил позицию городских властей: «Фактически этим словом («апартаменты». — Ред.) сегодня называется незаконное жилое строительство. Под видом создания временного жилья в городе возводятся крупные комплексы, которые никак не обеспечиваются инфраструктурой, что рано или поздно неизбежно приводит к социальному напряжению».

Девелоперы считают сравнение главного архитектора некорректным. Кирилл Игнахин замечает, что «в российских законах нет формального запрета на проживание где-либо за пределами жилых помещений. Соответственно, собственник помещений сам может решать, как распоряжаться своей недвижимостью, и если его собственность пригодна для жизни, то он может реализовать право на свободное распоряжение помещением».

С момента начала открытой фазы дискуссии прошло пять лет, апартаменты как формат недвижимости стали еще популярнее и заняли значительную долю рынка. Аналитики компании Est-a-Tet оценивают долю апартаментов на рынке новостроек столицы в четверть объема (25,3 %) от суммарной площади всех лотов. По сравнению с 2018 годом апартаментов стало больше на 5 %. В Москве, по данным ЦИАН, сейчас в продаже находится 165 жилых комплексов апартаментов с более чем 10 тыс. отдельных помещений.

Дешевле, но не хуже

С точки зрения рынка апартаменты — один из форматов недвижимости, но формально это не жилье, а нежилое помещение, которое может использоваться для различных целей, включая проживание, но на которое не распространяется действие жилищного законодательства. Так, например, для апартаментов нет нормативов по правилам инсоляции, перепланировки жилых помещений, норм по шуму и соседству жилых и нежилых помещений. Квадратные метры апартаментов обходятся дешевле как застройщикам, так и покупателям в среднем на 10–30 %.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, разницу в цене объясняет тем, что «застройщику не нужно изменять назначение земельного участка для строительства жилой недвижимости. Помимо этого, отсутствует обременение на строительство внутренней инфраструктуры».

Отсутствие детального регулирования облегчает создание проекта и удешевляет его.

Так, в пределах одного комплекса могут находиться разные по назначению помещения: апартаменты, офисы, отели, объекты инфраструктуры, коммерческие организации, что позволяет застройщикам более гибко использовать строительные площади и вводить большее разнообразие функций в одном проекте.

Кстати, по мнению урбанистов, сочетание услуг и жилья на одном участке застройки создает необходимое количество социальных взаимодействий для устойчивого развития. Апартаменты в современной России — это попытка построить многофункциональное жилье, каким были застроены все старые центры городов XIX – начала XX века, где в одном доме соседствовали конторы, лавки и жилые помещения.

Что касается необходимой социальной инфраструктуры, то, по мнению Марии Литинецкой, «в реальности апарт-комплексы зачастую не уступают в этом отношении жилым проектам из-за высокой конкуренции на рынке первичной недвижимости: чтобы привлечь покупателей, девелоперы строят и детские сады, и школы, и т. д. Помимо этого, в рамках одного проекта нередко предлагаются лоты сразу двух форматов. Например, в городском квартале «Ривер Парк», проекте «Пресня Сити», в комплексах «Любовь и голуби» и «Level Амурская» продаются и квартиры, и апартаменты. В этом случае владельцы апартаментов могут пользоваться всей инфраструктурой наравне с другими жителями комплекса».

Именно оптимальным соотношением качества и цены предложения объясняется значительная доля рынка, которую апартаменты заняли в последние годы. Апартаменты интересны покупателям во всех ценовых сегментах. По данным компании Metrium, к концу 2019 года доли бизнес-класса и массового сегмента на рынке апартаментов практически сравнялись и составили 50,6 % и 49,4 % соответственно, хотя раньше предложений высокого ценового сегмента было больше. Аналитики связывают эту динамику с вводом в 2019 году большого количества относительно недорогих комплексов. На сегодняшний день среди самых бюджетных предложений — апартаменты в комплексах «Аэровилла» (студия площадью 12,1 м2 продается за 2,18 млн руб.), «16 Уровень» (13,1 м2 за 2,29 млн руб.) и «Станция» (студия 13,2 м2 за 2,97 млн руб.).

Наиболее взыскательные покупатели могут обратить внимание на самые дорогие предложения рынка. Например, апартаменты площадью 236,8 м2 в «ВТБ Арена Парк» можно приобрести за 153,2 млн руб., пентхаус площадью 255,8 м2 в Alcon Tower — за 120,2 млн руб., а пентхаус площадью 236,4 м2 в комплексе Story — за 72,3 млн руб.

апартаменты Фото: РИА Новости

Однако наиболее востребованные комплексы с апартаментами относятся все-таки к сегментам комфорт-, бизнес- и премиум-класса. По итогам 2019 года наибольшее количество сделок — 313 ДДУ — было заключено в комплексе комфорт-класса «Ситимикс», расположенном в районе Тропарево-Никулино в ЗАО. В число лидеров вошел премиальный комплекс Neva Towers, находящийся в 500 м от Москвы-Сити, где было совершено 288 сделок, а также городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк», в котором было зарегистрировано 226 ДДУ.

Налоги, прописка и ЖКУ

Минусы у апартаментов как класса всё же имеются. При возможности регистрировать юридический адрес здесь отсутствует возможность постоянной регистрации проживающих: в настоящий момент оформить можно только временную прописку. Хотя по закону отсутствие постоянной регистрации не может влиять ни на трудоустройство гражданина России, ни на получение им медицинской помощи, устройство в образовательные учреждения и получение других социальных услуг, реликты советской прописки и распределения социальных благ в зависимости от штампа в паспорте до сих пор бродят в головах и формулярах различных ведомств.

Налоги — следующий важный момент. Хотя Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, утверждает, что покупателям дорогого жилья «не важны ставка налогообложения или стоимость платежей», это, скорее, преувеличение.

Налогообложение апартаментов происходит по более высокой ставке, чем налогообложение квартиры или другого жилья, — 0,5–2 % (в зависимости от назначения площадей и кадастровой стоимости) против 0,1–0,3 % (в зависимости от кадастровой стоимости).

Собственники площадей в многофункциональном комплексе будут платить 2 %, а владельцы гостиничных площадей — 0,5 %. На практике необходимо учитывать, что кадастровая стоимость апартаментов и квартир сильно различается. Если в Москве кадастровая стоимость жилья более или менее равна его рыночной стоимости, то апартаменты обыкновенно оцениваются ниже их рыночной стоимости. Как это выглядит на практике? Например, налог на квартиру с кадастровой и рыночной стоимостью 12 млн руб. составит 12 тыс. руб. А налог на апартаменты при ставке 0,5 % должен был бы составить 60 тыс. руб., но в действительности кадастровая стоимость будет ниже цены покупки апартамента, и налог составит около 20 тыс. руб.

Кроме того, при продаже апартаментов в четыре раза меньше размер налогового вычета, чем при продаже квартиры, — всего 250 тыс. руб.

Цена обслуживания апартаментов и коммунальных услуг не является предметом законодательного регулирования и может быть выше, чем стоимость аналогичных услуг в многоквартирном доме. Мария Литинецкая подтверждает: «Действительно, тарифы ЖКХ на апартаменты выше, чем на квартиры, в среднем на 12 % (водоснабжение), 8 % (водоотведение), 25 % (тепло), 36 % (электричество). Но в проектах, где апартаменты реализуются наравне с квартирами, управляющая компания часто устанавливает равные тарифы для всех собственников».

Регулирование ценой заклания

Плюсы и минусы апартаментов как формата недвижимости очевидны. Однако настойчивое желание их отрегулировать заставляет усомниться в мотивах регуляторов. И здесь дьявол, как обычно, в деталях. Если, например, изменения затронут лишь юридический статус апартаментов, а технические и градостроительные нормы останутся прежними (как для нежилых помещений), то низкая стоимость апартаментов сохранится, а права собственников расширятся. Если же строительство апарт-комплексов будет вестись в соответствии с требованиями к жилой недвижимости, их цена значительно вырастет, с рынка исчезнет перспективный и жизнеспособный формат.

Скорее всего, перед законодателями стоит вопрос не юридического статуса, а формального уравнения двух видов жилья, чтобы улучшить не самую хорошую статистику по строительству. Объемы строительства жилья снижаются несколько лет. В прошлом году строительство сократилось почти на 20 %, в 2020 году, по прогнозам, ситуация не улучшится. Плановое замедление темпов роста было предусмотрено и на следующий — 2021 — год.

Для выполнения майского указа президента 2018 года правительство должно отчитываться об улучшении жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно. А по целевым показателям нацпроекта «Жилье и городская среда» необходимо ежегодно увеличивать объем жилищного строительства и не больше инфляции увеличивать среднюю цену одного квадратного метра на первичном рынке. Государство требует от рынка возводить жилье стахановскими темпами, невзирая на отсутствие платежеспособного спроса вследствие падения реальных доходов на фоне нулевого роста экономики.

В правительстве понимают, ухудшение показателей по нацпроекту в 2020 году не удастся исправить экономическими методами. Только за счет перевода апартаментов в разряд жилья можно компенсировать потери по объему жилищного строительства и темпам ввода в эксплуатацию.

Тем самым перевод апартаментов из одного столбика статистического учета в другой позволит правительству быстро перевыполнить показатели в текущем году. Однако эксперты предупреждают, что с принятием новых правил строительство новых комплексов апартаментов будет затруднено.