Top.Mail.Ru
архив

Бриллиантовый ты мой...

Московское правительство объявило о втором этапе реализации гаражной программы. В этом году в столице должно появиться 70 тыс. машиномест. Впрочем, реализация программы вряд ли оживит рынок гаражного строительства. Московские власти по-прежнему являются главным участником рынка. Частным инвесторам строить гаражи невыгодно. Причина - низкая рентабельность бизнеса и долгая процедура оформления разрешения на строительство.

Кошелек или "ракушка"?

По статистике, гаражами в Москве обеспечено около 650 тыс. частных машин, или 38 % от их общего числа. Гаражный фонд представлен в основном открытыми площадками (55%) и боксовыми гаражами (32 %). В сооружениях, соответствующих современным международным стандартам, то есть в многоярусных наземных, полуподземных и подземных комплексах, имеют постоянное место только 13% автомобилей. Владельцы более чем миллиона машин оставляют автомобили на ночь под открытым небом или прикрывают их скромными "ракушками".

До кризиса, когда у населения еще были деньги, любой гараж стоимостью около $12 тыс. уходил на ура. Дорогим считался гараж, стоивший $20 - 25 тысяч. Сегодня за такую цену на рынке недвижимости продаются двухкомнатные квартиры в спальных районах. Цены же на гаражи распределяются следующим образом. Стоимость места в холодном паркинге - около $2,5 тыс., в холодном боксе - $3 тыс. Теплый бокс стоит от $4,2 до $4,5, подземный гараж - от $7,5 тыс. Если сравнить данные цифры с ценами на отечественные автомобили, то получается, что самый "холодный" паркинг стоит чуть дешевле самой дешевой российской легковушки. Такая ценовая диспропорция дала толчок массовому строительству одноэтажных гаражей. Стоимость "ракушки" в среднем составляет 100 "американских рублей" и самое сложное в процедуре строительства - покупка земли. Но далеко не все автовладельцы утруждают себя покупкой участка. Огромная часть "ракушек" установлена самовольно, без каких-либо разрешений. Автовладельцев можно понять - у них нет альтернативных вариантов. В результате к нынешнему дню число "ракушек" и "пеналов" в Москве выросло до 200 тыс.

Главным противником "ракушек" выступает московское правительство. В августе 1998 года вышло распоряжение мэра Москвы о мерах по упорядочению их размещения. В частности, префектурам административных округов предложено приостановить выдачу новых разрешений, не предоставлять участки под единичные "ракушки". Всего две недели назад повысились и ставки арендной земельной платы - до 3000 руб. в год. Все эти меры преследуют одну цель - переселить владельцев авто в гаражные комплексы. Однако пока все усилия властей ни к чему не приводят. Автолюбители упорно сопротивляются.

Игры вокруг гаражей

Первые попытки решения гаражной проблемы были сделаны московским правительством в 1994 году. Постановление "О мерах по ускорению организации строительства многоэтажных открытых стоянок" предусматривало создание сети охраняемых паркингов, оснащенных мойками, автозаправочными станциями, постами технического обслуживания, магазинами, пунктами питания и другими видами сервиса.

Еще более масштабной стала целевая комплексная программа массового строительства многоэтажных гаражей-стоянок, рассчитанная на 5 лет - с 1996 по 2001 год. Под эти цели был создан городской штаб по координации строительства во главе с первым заместителем премьера правительства Москвы. Функции организатора и координатора деятельности всех участников реализации намечаемых планов возложили на управление экспериментальной застройки комплекса перспективного развития города. Задача ставилась серьезная - построить 500 тыс. машиномест. Заинтересованным инвесторам предоставили льготные ставки аренды земли.

Однако программа реализуется с большим трудом. За три года построено всего 192 тыс. мест. План не выполняется по двум главным причинам - из-за острого дефицита земли и проблем с финансированием.

Пытаясь выправить ситуацию, московское правительство наметило несколько новых направлений: надстройка существующих гаражных комплексов по оригинальным проектам, обстройка котельных. Третий вариант - надстройка объектов гражданской обороны. Предусмотрены гаражи и на третьем автомобильном кольце: здесь под эстакадами будет построено 35 тыс. машиномест. Правительство Москвы намерено возводить парковочные площадки над неглубокими линиями метро.

Гаражное строительство в Москве выглядит по-разному в зависимости от района города. Построенный в центре города или в элитных районах гараж даже по цене, превышающей $7 тыс., продается за считанные дни. Дело в том, что предусмотренных проектами паркингов на первых этажах элитных домов не хватает на всех обитателей дома. У состоятельных людей часто бывает по две машины. Поэтому спрос на гаражи в центре неизменно высок. С другой стороны, можно построить паркинг в спальном районе по цене места порядка 70 тыс. руб. и иметь реальные проблемы со сбытом.

В роли игроков на этом рынке выступают, во-первых, сами префектуры, а точнее, аккредитованные при них строительные организации, и не больше десятка частных компаний. Иностранцев на рынке нет.

Сейчас рынок ждет паркингов по цене не выше $2 тыс. за место. Но, как показывает практика, строителям возводить такие гаражи невыгодно. По словам коммерческого директора ЗАО "Фирма "Соляр" Юрия Голотенко, себестоимость квадратного метра в гараже составляет от $70 до $180. В эту цену обычно входит стоимость вентиляции, пожарной сигнализации, дымоуловителей, канализации, отопления, систем видеонаблюдения. Теперь сравните эти цены со средней стоимостью стандартного жилья в спальном районе - около $400. Разница в себестоимости двух объектов строительства относительно невелика. Но потенциальный спрос на жилье на порядок выше, чем на самый современный и недорогой гараж. В этой ситуации немногие инвесторы решаются вкладывать в гаражное строительство.

Ситуация усугубляется тем, что построенный гараж востребован лишь жителями микрорайона, а покупатели на готовое жилье приезжают со всей столицы. Кроме того, в числе главных проблем частных инвесторов - психологическое неприятие населением новых гаражных комплексов. Доходит до анекдотов: многие горожане, подобно героям прославленного фильма "Гараж", проводят стихийные митинги. Только в отличие от известных персонажей Рязанова собираются они не для распределения мест в гаражном кооперативе, а против строительства вообще. Например, одна из строительных фирм получила "добро" на постройку гаража на 100 машиномест в хорошем районе. Гараж выглядел как симпатичный четырехэтажный домик и не портил окружающего пейзажа. Но жильцы окрестных домов выступили против строительства. Власти поддержали жильцов... Население по-прежнему воспринимает гаражи как источник загрязнения и постоянного шума. Но на деле этот стереотип давно не соответствует действительности. Современные гаражи оборудованы специальными фильтрами и системами утилизации, так что стоящая на тротуаре машина приносит гораздо больше вреда, чем находящаяся в гараже. Но в жизни все иначе.

Завершает череду проблем гаражных инвесторов долгая процедура согласования проектов. Московские чиновники не могут отказать себе в удовольствии подержать проект под сукном пару-тройку месяцев. В отличие от крупных компаний, занимающихся строительством жилья, гаражных строителей не так и много. Своего лобби они еще не создали, а социальная значимость их проектов сильно уступает строительству какого-нибудь Бутова или Марьина. В итоге многомесячной волокиты инвесторы, которые и до этого сильно сомневались в перспективности вложений в гаражи, надолго отказываются от подобных затей.

"Ракушки" вечны

Если человека выгнать из "Запорожца", то он вряд ли тут же побежит покупать "Мерседес". Так и в случае с гаражами. Денег на приличный гараж (при их нынешних ценах) у большинства московских автолюбителей просто нет, а машину хранить где-то надо. Получается, что "ракушки" неистребимы до тех пор, пока гаражи стоят так дорого.

Самое интересное, что цены на московские гаражи не так уж и сложно снизить. По словам первого заместителя генерального директора УЭЗ, директора городской гаражной программы Константина Королевского, только усовершенствование нормативной базы позволит снизить себестоимость строительства на 10 - 15%.

Столкнувшись с кризисом сбыта, столичное правительство пытается протолкнуть гаражи в московские дворы с помощью ипотечных программ.

Например, заплатив треть стоимости будущего гаража, автовладелец получит кредит на остальную сумму на 8 лет под 15% годовых. В Юго-Западном округе разрабатывается программа строительства с помощью гаражных ссудно-сберегательных касс до 1,5 тыс. машиномест. Однако, не следует забывать, что ипотечные программы с трудом реализуются и на куда более развитом рынке жилья. Легальная зарплата среднего москвича не позволяет покупать квартиры в кредит.

По мнению немногочисленных участников рынка, гаражное строительство в ближайшие годы будет вестись исключительно на бюджетные деньги на фоне прокламаций о борьбе с "ракушками".Доля гаражей, построенных коммерческими структурами, будет стабильно малой. Низкая рентабельность бизнеса и отсутствие большого спроса вряд ли станут хорошими помощниками московским властям. Так что им остается только медленно повышать налоги на "ракушки".

Еще по теме