Подмосковные хутора
Чиновники подмосковной администрации решили повторить эксперименты своих столичных коллег. Вслед за решением о создании в области единого регионального заказчика (ГУП), который по замыслу авторов станет аналогом московского ДВПС, администрация Подмосковья заявила о намерении резко увеличить объемы строительства. Правда, в отличие от властей Москвы, сосредоточившихся на возведении целых районов новостроек, областные власти обратили свой взор на коттеджные поселки. Губернатор Московской области Борис Громов дал поручение подмосковному министерству строительства до начала зимы разработать программу создания поселков индивидуальных домов.
Речь идет о создании двух десятков коттеджных поселков, состоящих из 100 - 150 домов. Средства на реализацию проекта предполагается изыскать за счет внебюджетного финансирования. Политическая мотивация проекта настолько очевидна, что обсуждать ее подробно просто не имеет смысла: по российской традиции новоиспеченному подмосковному губернатору остро необходима собственная стройка века. Интересно другое: в отличие от других подобных проектов коттеджное наступление Бориса Громова может увенчаться успехом.
Дача или не дача
Так уж сложилось, что индивидуальное строительство в области четко соответствовало принципу: "Либо грудь в крестах, либо голова в кустах". На рынке существует только два типа предложений - кирпичный особняк или дачный домик. Причем различие здесь очень четкое, напрямую сказывающееся на ликвидности объектов. Есть замечательный пример. Некий застройщик создал в Подмосковье небольшой коттеджный поселок буквально в нескольких сотнях метров от лесного массива. Спросом дома пользовались, но застройщик завысил цену. Продажи затянулись, а потом вдруг покупатели пропали вовсе - за время ценовых дискуссий между коттеджами и лесом успела вырасти дачная "шестисоточная" диаспора и дорогие дома с видом на "брусовых" соседей стали никому не нужны.
Проектов по строительству домов, занимающих нишу между этими двумя типами предложений, в области до сих пор очень мало. Заслуживает внимания опыт корпорации "Подмосковье", строящей поселки на небольшом удалении от МКАД. Эти довольно крупные образования с городской инфраструктурой изначально позиционировались как аналоги московского полуэлитного жилья. По словам клиентов "Подмосковья", полдома в одном из поселков (225 кв. м, прилегающий участок) обходились в сумму до $200 тыс. Есть, впрочем, и проекты подешевле. Например, поселок "таунхаузов", строящийся компанией "Социальная инициатива" в Томилине. Он состоит из квартир-секций площадью 90 - 127 кв. м (с прилегающим участком в две-три сотки), реализуемых примерно по $330 за 1 кв. м. Однако этот проект существует пока в единственном числе, и его успеху в немалой степени способствует удачное местоположение: для строительства выбран пустырь между железнодорожной станцией и шоссе, прилегающий к сложившемуся жилому району.
Есть, правда, сегодня на рынке и предложения вполне традиционных кирпичных коттеджей, удивляющих вполне приемлемыми ценами. Это особая категория недвижимости. На рынок такие дома попадают по двум причинам. Первая - владельцы выставляют коттеджи на продажу, потому что не справляются с их содержанием (поддержание эксплуатационной готовности коттеджа обходится в несколько сотен долларов ежемесячно). Другая причина - дефектность самих домов. Коттеджи, особенно построенные в начале 90-х, страдают недугами как инженерного, так и юридического свойства (речь идет о массе нюансов: например, о несоблюдении нормативов установки котлов, не позволяющих зачастую даже провести легальную инвентаризацию имущества). Отдельная история - дома, построенные в живописных местах (например, на берегах водохранилищ) в обход всяких норм и правил. Районные администрации в последние годы всерьез взялись за владельцев подобной недвижимости. В результате иной коттедж близ Клязьминского водохранилища может появиться в продаже по цене, сопоставимой со стоимостью ординарной московской "трешки". Однако все перечисленные казусы - наследие первого периода загородного домостроения, поэтому на сегодняшний рынок они влияют не очень сильно.
Участок решает все
В сложившейся ситуации областная программа по строительству поселков может стать для рынка настоящей новинкой. Идея программы заключается в том, чтобы стоимость дома была сопоставима с ценой аналогичной по классу городской квартиры, а расходы на эксплуатацию оказались сведенными до минимума за счет большого количества домов.
Естественно, подобные проекты неизбежно столкнутся с рядом проблем, связанных прежде всего с местоположением поселков. Чисто теоретически дефицита земли в области нет (наоборот, ее очень много), что хорошо заметно уже из простого масштабного сравнения территории Подмосковья и столицы. Однако при реализации конкретного проекта выясняется, что мест с достаточным ресурсом коммуникаций в Подмосковье почти нет. Самый показательный в данном отношении пример - густонаселенное Рублевское шоссе, где уже пару сезонов назад на ряде участков кончились какие бы то ни было лимиты на подключение к канализационным коллекторам.
Если же примеривать поселки к необъятным пустырям, которых в области действительно очень много, то проекты столкнутся, во-первых, с необходимостью проведения колоссального объема работ по прокладке сетей к площадке (само подведение коммуникаций обходится в сумму до $20 тыс.), а во-вторых, с возможной удаленностью от социальной инфраструктуры. Нехватка сетей и детских садов - дело, конечно, поправимое. Но решение этой проблемы требует серьезных дополнительных затрат, которые превращают проект в рискованную и обременительную затею.
С другой стороны, строительная политика области в настоящее время рассчитана на очень долгий срок, поэтому у подмосковных властей появляется время для изыскания инвестиций в развитие инженерных сетей.
Примечательно, что в отличие от ситуации с многоэтажными домами, где географические приоритеты давно уже определены (выгодно строить рядом с Москвой), концепция коттеджной застройки находится в зачаточном состоянии. В данном случае Подмосковье предстает как очень неоднородная территория. Так, если по основным трассам западного направления (кроме Рублевки), можно говорить о достаточном объеме сетей, то на южных и юго-восточных трассах ситуация складывается иначе. К примеру, цена одной сотки земли по Каширскому или Симферопольскому шоссе не поднимается выше $800, в то время как на рижском направлении она доходит почти до $2000. Южные и юго-восточные районы именно в силу слабого развития инженерной инфраструктуры традиционно считаются дачными. Однако там, где есть возможности для современного строительства (островки вроде окрестностей Щербинки или участка Люберцы - Малаховка), оно ведется очень интенсивно. Иначе говоря, возникновение поселков в местах с дефицитом сетей может дать этим проектам некую фору по привлекательности.
Единственное, чего пока не видно в областных строительных проектах, - это строительного лобби. Может быть, причиной тому менее демонстративный, чем в Москве, характер областного бизнеса. А может быть, партии строителей начнут формироваться как раз вместе с инвестиционными программами. Пока же подмосковные строители с завистью следят за политическими успехами Владимира Ресина и Валерия Шанцева, надеясь, что когда-нибудь и они начнут напрямую влиять на политику областной администрации.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
