$ 78.14
 90.90
£ 99.58
¥ 74.00
 84.17
GOLD 1866.64
РТС 1164.68
DJIA 27219.09
NASDAQ 10929.33
бизнес

Сколько стоил «Миракс»

Фото: ТАСС Фото: ТАСС

Экс-акционер Mirax Group Максим Привезенцев опубликовал новый фрагмент своей будущей книги «История мираксздания», в котором рассуждает, сколько могла стоит компания накануне бегства ее основателя Сергея Полонского в Камбоджу. В журнале «Компания» была опубликована первая часть «Истории», где Максим проанализировал, почему крупнейшая компания Mirax Group развалилась в кризис 2008 года. С согласия автора, мы публикуем продолжение.

Наблюдая, как бывший миллиардер-строитель колесит по жилым комплексам, построенным «Мираксом», и выкладывает в интернет ролики с потугами устроить продолжение фильма «Гараж», хочется напомнить Полонскому, что «Миракса» на этих объектах нет больше 10 лет и эти годы жильцы и управляющие компании справлялись с эксплуатацией домов без помощи осужденного за мошенничество.

Возможно, это ностальгия, а вот крики о якобы украденных четырех миллиардах долларов — скорее деменция. Зачем четыре раза ходить туда, куда в представлении Полонского должны отправиться те, у кого нет миллиарда, не понятно — возможно, дорогу с первого раза не запомнить. А с памятью у экс-девелопера большие проблемы.

Сколько же стоила компания «Миракс» в 2012-2013 годах, до момента, пока Полонский не подался в бега?

Приведу отрывок из черновиков своей будущей книги «История мираксздания», которая увидит свет в 2021 году.

В 2010 году, исходя из статуса проектов, «Миракс» уже лежал в руинах:
Проект Площадь (тыс. кв. м) Бюджет проекта ($ млн) Стадия
Офисный комплекс Mirax Plaza 378 1333 Строящийся, сдача — конец 2011 года
Многофункциональный комплекс «Федерация» 439 1447 Строительство приостановлено
Жилой комплекс «Well House на Дубровке» 174 355 Строящийся, сдача — 2012 год
Жилой комплекс Mirax Park 326 451 Строящийся, сдача — 2011 год
Жилой комплекс «Кутузовская Миля» 794 1386 Строящийся, сдача первой очереди («Форт Кутузов») — 2011 год
Жилой комплекс «Лужнецкая набережная» («Гелиймаш») 240 476 Заморожен
Жилой комплекс «Литературная газета» 30 190 Заморожен
Жилой комплекс «Рублевская ривьера» 330 537 Заморожен
Жилой комплекс «Мякинино» 394 870 Заморожен
Многофункциональный комплекс «Кремлевская набережная, д. 1/9» 22 209 Заморожен
Многофункциональный комплекс «Poklonka Парклайн» 2872 5930 Заморожен
Многофункциональный комплекс «Казакова» 534 1365 Заморожен
Жилой комплекс Paradise Living 306 1097 Заморожен.

В 2011 и 2012 годах, благодаря кредиту Сбербанка, вяло строились только Башня «Федерация» и жилой комплекс «Well House на Дубровке».

К осени 2012 года долги «Миракса» составляли 1,5 млрд долларов. В попытке реструктуризации долгов делались разные оценки стоимости активов от завышенной в разы оценки банка Snoras (ликвидирован в ноябре 2011 года) до инсайдерской оценки потенциальных инвесторов.

Вероятно, экс-строитель и оперирует в своих обвинениях цифрами «аферы века», как назвали пустые актива Snoras-a литовские власти.

Но какова была реальная стоимость активов «Миракса» в 2012 году?

Башня «Федерация». Продаваемых площадей на начало 2013 года оставалось около 100 000 кв. м, но 50 000 кв. м еще нужно было построить.

Долговая нагрузка Сбербанка составляла 337 млн долларов.

Достройка требовала порядка 150 млн, а стоимость квадратного метра на тот момент не превышала 6000 долларов за метр.

До налогообложения арифметика «Федерации» составляла 600 млн — 337 млн — 150 млн = 113 млн долларов. Повторюсь — до налогообложения.

Полонский же оценивал актив без налогов, без учета кредита и стоимости затрат на строительство в 800 млн долларов.

200 га земли сельхозназначения в Химках. Проект Полонского и Темникова.

Изменить целевое назначение сельхозземель не удалось. Это было главным риском на момент покупки участков, но Темников с Полонским уверяли, что вопрос решен.

Полонский оценивал актив по цене покупки 12 000 за сотку = 240 млн долларов.

Однако в 2011 пытался тихо продать землю из расчета 6000 $ за сотку, в 2013 можно считать дисконт 50 %, поскольку за два года сделок не было. Реальная стоимость участка сельхозземель в конце 2012 года составляла 200 га = 20 000 соток — 60 млн доллпров.

Земли перешли новым собственникам за долги по реальной оценке.

ЖК «Мякинино». Проект Полонского и Темникова. Они заявляли площадь застройки 394 000 кв. м, однако уже в 2011 они знали, что разрешение властей было выдано только на 250 000 кв. м. Реальная стоимость актива в 2012 году составляла 28 га — 6 000 долларов за сотку — 17 млн долларов.

Полонский с Темниковым оценивали бумажную концепцию и землю как 394 000 кв. м застройки, якобы разрешенных властями по 500 долларов за кв. м — 200 млн долларов.

Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.

ЖК «Литературная газета». 30 000 кв. м в Костянском переулке, вложено более 15 млн долларов, но проект так и не получил разрешений на реконструкцию как объект культурного наследия. Оценивался на этой стадии в 10 млн долларов.

Полонский оценивал 30 000 кв. м бумажной концепции по 10 000 долларов за кв. м — 300 млн долларов.

Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.

Жилой комплекс «Лужнецкая набережная» («Гелиймаш»). Проект Темникова и Полонского. На конец 2012 года проект не был согласован с властями.

Собственником участка «Миракс» не являлся, и в дальнейшем проект собственниками участка был закрыт.

Реальная оценка проекта была нулевой, но Полонский с Темниковым считали иначе.

240 000 кв. м по 6000 долларов за метр — 1,4 млрд долларов.

Прочие активы в портфеле «Миракса» были обременены долгами и обязательствами перед банками и собственниками участков и перешли в собственность владельцев участков и кредиторов.

МФЦ Mirax Plaza, расположенный на Кутузовском напротив Москва-Сити (360 000 кв. м), достался Зияду Манасиру и Промсвязьбанку за долги.

50 % проекта МФК Paradise Living (306 000 кв. м) на месте завода «Филикровля» на Кутузовском проспекте перешли за долги к Зияду Манасиру и Роману Троценко.

Проект на 11 га на месте ОАО «Первый московский приборостроительный завод им. В. А. Казакова» рядом с Москва-Сити отошел за долги Олегу Дерипаске.

Многофункциональный комплекс «Кремлевская набережная, д. 1\9» проектом, собственно, не являлся, а скорее являлся «заначкой» Полонского и Темникова. Они владели помещениями по этому адресу, записанными на подставных лиц. Продавать фактически было нечего. Разрешение на реконструкцию властями было расторгнуто. Кому досталась недвижимость у Кремля, можно отследить по регистрации сделок по этому адресу.

Отсюда следует, что реальная стоимость активов «Миракса» в конце 2012 года составляла — 200 млн долларов!

Полонский и Темников, единственные оставшиеся партнеры из акционеров «Миракса», это прекрасно знали, но упорно твердили, что живые активы компании составляют 2 940 000 000 долларов и плюсовали сюда обремененные долгами активы на 1 500 000 000 долларов. Собственно, в этой математике для первого класса, когда желаемое выдается за действительное, и сложились пресловутые 4 млрд долларов.

Реальные цифры стоимости активов в конце 2012 года в 200 млн долларов подтверждает тот факт, что сам девелопер заявил в прессе, что договорился с Алякиным о продаже «Миракса» за 200 млн долларов. 

От редакции: в 2015 году журнал «Компания» опубликовал статью «Не тот Роман», в которой мы рассказали о том, что Роман Троценко частично рассчитался с Сергеем Полонским за компанию Potok (бывший крупный девелопер Mirax Group). Речь идет о сумме в 67 млн долларов из 100 млн долларов, о которой договорились экс-партнеры.