архив

Ставка на будущее

В 2011 году в Санкт-Петербурге завершится восстановление исторического особняка, созданного по проекту знаменитого архитектора Огюста Монферрана. В стенах архитектурного памятника, расположенного на Исаакиевской площади, откроется отель высшей категории Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg. О том, как компании-девелоперу "Тристар Инвестмент холдингс" удалось не только пережить кризис, но и продолжить работу по реконструкции и реставрации "Дома со львами", рассказывает ее генеральный директор Михаил Масалов.
   
   - Михаил, с некоторой осторожностью можно сказать, что реконструкция исторических объектов становится трендом, несмотря на то, что это сложно, дорого и долго. Какие факторы стали решающими в том, что ваш проект был запущен?
   - Вы правы, реконструкция с восстановлением исторического здания обходится в несколько раз дороже, чем новое строительство. Но инвестор сознательно пошел на эти расходы для повышения прибыльности объекта. Во всем мире отели высшей категории продают свои услуги дороже, если у здания есть легенда и в нем сохранились старинные интерьеры. Не случайно многие объекты Four Seasons расположены в памятниках архитектуры.
   - Кстати, о прибыли. Сколько денег будет вложено в проект до его окончания, и когда вы рассчитываете выйти на окупаемость?
   - Объем всех инвестиций в проект составляет $200 млн, из них около $60 млн уйдет на реставрацию и обустройство интерьеров. В декабре прошлого года при поддержке нашего финансового партнера, банка "Уралсиб", был привлечен очередной заем в $45 млн у канадского экспортного агентства EDC.
   По нашим прогнозам, ориентировочный срок окупаемости составит 10 - 15 лет. Это стандартный показатель для гостиничной недвижимости класса deluxe. Реальные результаты во многом будут зависеть от ценовой политики гостиничного оператора, а также, разумеется, от конъюнктуры рынка. Открытие отеля запланировано на 2011 год. Мнения аналитиков сходятся на том, что к этому времени рынок уже начнет расти. На тот момент Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg будет первым объектом категории deluxe в Петербурге, в котором рынок нуждался уже долгие годы, с тех самых пор, как наш город получил статус одного из организаторов крупных деловых мероприятий, подобных Петербургскому экономическому форуму.
   - Понятно, что проект такого уровня не обделен вниманием властей. Как удается выстраивать отношения с ними?
   - "Дом со львами" - памятник архитектуры федерального значения, поэтому надзорные органы с повышенным вниманием относятся к нашей работе. Мы, безусловно, тоже осознаем свою ответственность. Взаимные предложения возникают с обеих сторон. Например, в прошлом году федеральное ведомство по охране памятников высказало пожелание снизить планируемую высоту здания на 63 см. Несмотря на то что эти изменения повлекли за собой небольшое сокращение площади отеля, мы пошли навстречу и внесли в проект требуемые корректировки. Были и обратные ситуации. Около года назад наши реставраторы обнаружили фрагменты исторического интерьера, который не был зарегистрирован в охранном обязательстве. Мы предложили петербургскому комитету внести находку в состав реставрируемых объектов, и они согласились. Сегодня "тайная комната" полностью восстановлена.
   - Вы относитесь к федеральному ведомству?
   - Сейчас да. "Дом со львами" был передан в федеральное подчинение в июле этого года, надзор над ним осуществляет Росохранкультура РФ. Для нас это ничего не изменило: мы с самого начала поддерживали отношения и с региональными, и с федеральными властями. Самое главное в таком проекте - это понятный процесс согласования, а кто именно является надзорной организацией, не столь принципиально.
   - Михаил, несколько слов о том, как "все начиналось"…
   - Здание было передано нам в аренду в 2004 году. Тогда "Дом со львами" остро нуждался в реставрации. Большинство первоначальных интерьеров было утрачено еще в 30-х годах XIX века, когда особняк перестраивался под нужды Военного министерства. Скульптуры архангелов, изначально украшавшие фасады, сняли и заменили на фигуры римских легионеров из листового металла, которые, впрочем, тоже продержались недолго - дом сильно пострадал и "упростился" во время и после Октябрьской революции. Восстановительные работы после Второй мировой войны, а также в 60-х годах прошлого века решили лишь некоторые проблемы с эксплуатацией здания. Словом, к началу нашего проекта от первозданного особняка осталась лишь небольшая входная зона (вестибюль, парадная лестница и зал с колоннами), а также фрагмент интерьеров первого этажа - недавно восстановленная Зеленая комната. Кроме этого, сохранились фасады и знаменитые беломраморные львы. Все, что уцелело и подлежит реставрации, мы бережно восстанавливаем.
   - Судя по всему, приспособление "Дома со львами" под отель высшей категории - задача не из простых…
   - Бережная, вдумчивая реконструкция - процесс сложнейший. Здание, построенное двести лет назад, по определению без изменений не может соответствовать современным требованиям. Достаточно сказать о том, что исторически в "Доме со львами" даже не было предусмотрено канализации. И никогда вообще не было вентиляции. До начала реконструкции объект потреблял 200 кВт электроэнергии, что соответствовало уровню оснащения зданий времен Второй мировой войны. После окончания работ мощность энергопотребления составит 2500 кВт. Для этого нам пришлось построить и ввести в эксплуатацию специальную ТЭК на 5 мВт. Самое главное - то, что нам необходимо приспосабливать современные технические коммуникации под здание так, чтобы не повредить и сохранить все имеющиеся архитектурные особенности строения. По этой причине, например, в отеле не будет двух одинаковых номеров.
   - На какой стадии находится сейчас проект реконструкции "Дома со львами"?
   - Сдача проекта запланирована на II квартал 2011 года. Сейчас по календарному плану перед нами стоят около 7000 задач. Мы тесно общаемся с гостиничным оператором, который зачастую уточняет, объясняет различные технические решения. Недавно здание покрыли крышей, которая несет множество функций и представляет собой своего рода слоеный пирог изнутри, но снаружи сохраняет благородный старинный облик.
   - Что будет представлять из себя отель Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg?
   - Петербургский Four Seasons будет выполнен в аутентичной стилистике "Дома со львами". Для реставрации мы постарались выбрать время расцвета, когда здание было наиболее интересным - 20 - 30 гг. XIX века. К этому периоду относятся доминантные элементы интерьеров: мраморный декор вестибюля, главная лестница, гранитные колонны, а также торжественные ампирные фасады и знаменитые львы. Что же касается современных интерьеров, в их оформлении намечено использовать элементы дворцовой архитектуры Санкт-Петербурга. В отеле будет 183 номера общей площадью 26,5 тыс. кв. м. Самыми большими планируются президентские апартаменты (более 250 кв. м без учета террасы с видом на Адмиралтейство). Самый маленький номер - стандартный, он займет 35 кв. м. Как и все отели высшей категории, Four Seasons Lion Palace St. Petersburg предложит своим клиентам не только размещение, но и ресторанные и wellness-услуги, а также проведение конференций и других деловых мероприятий. В отеле разместятся семь конференц-залов, SPA-центр, ресторан высокой итальянской кухни, кафе-ресторан во внутреннем дворе, бар с видом на Александровскую колонну, Вознесенский и Адмиралтейский проспекты, а также ресторан в восточном стиле Oriental Fusion. Смежные сервисы позволят извлекать дополнительную прибыль и балансировать при изменении ситуации на рынке.
   - Не могу не задать последний вопрос на злобу дня. Как и за счет чего вы пережили непростое кризисное время?
   - Как вы уже поняли, реконструкция "Дома со львами" - это долгосрочный проект, и отношения с финансовыми партнерами были налажены, конечно, еще до кризиса. Сроки реконструкции "Дома со львами", с учетом всех сложностей работы с историческим памятником, интеграции современных инженерных систем, были поставлены изначально длительными - 6 - 7 лет. Поэтому, начиная подобный проект, все партнеры понимали, что возврата инвестиций стоит ждать очень нескоро.
   Я думаю, главную роль сыграло то, что мы планировали наш проект не в привязке к текущей конъюнктуре, а посредством планомерной подготовки фондирования. Наша позиция очень простая: готовясь к миру, думай о войне. Тогда никакие кризисы не страшны.
   

"ДОМ СО ЛЬВАМИ",    изначально построенный как доходный дом по заказу князя А.Я. Лобанова-Ростовского, в 1828 году перешел в ведение Военного министерства Российской империи. На протяжении почти целого столетия, вплоть до Октябрьской революции 1917 года, в стенах особняка, спроектированного прославленным архитектором Огюстом Монферраном, планировались крупнейшие победы России: героическая осада Плевны, присоединение Средней Азии и Кавказа и многие другие судьбоносные события отечественной истории. Нужды Военного министерства потребовали коренной внутренней перестройки "Дома со львами". От первоначальной отделки сохранилось совсем немногое. Свою лепту внесли и арендаторы советских времен - общежитие, школа и проектный институт. После передачи особняка в ведение Управления делами Президента РФ было принято решение воссоздать этот уникальный памятник архитектуры.

   

МИХАИЛ МАСАЛОВ,    гендиректор компании "Тристар Инвестмент холдингс", 31 год. Окончил СПбГУ, кандидат экономических наук, действительный член Ассоциации управления проектами. Опыт работы в области управления инвестициями - 10 лет. Считает, что самая большая проблема Питера - не превратиться в "выставку отдельных проектов, а сохранить собственную душу, ауру, комфортную архитектурную среду, для чего необходима законодательная база и, естественно, финансовые средства".