архив

Теперь земля вертится

Возглавляемый Александром Браверманом Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства затеял грандиозное перераспределение - приватизацию федеральной земли. Строители получат новые участки, а эксперты опасаются, что фонд превратится в нового монополиста.

 В конце сентября на аукционах, устроенных Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фондом РЖС), были проданы первые 150 гектаров федеральных земель. Торги стали начальным шагом в самом масштабном за последнее десятилетие процессе перераспределения земельной собственности. В ближайшие годы хозяина должны сменить сотни тысяч гектаров российских земель. За этот грандиозный передел отвечает Фонд РЖС, которому суждено вписать яркую страницу в историю российских госкорпораций и прочих госструктур "спецназначения".
   Руководителем фонда является Александр Браверман - человек, долгие годы трудившийся в российском правительстве на ниве приватизации госсобственности. После ухода с госслужбы Александр Браверман возглавлял Российскую ассоциацию маркетинга, был совладельцем строительной компании, а также председателем комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Видимо, в недрах этой комиссии и родилась идея фонда - учреждения с совершенно уникальными возможностями и постоянно растущими полномочиями.

НАЙТИ И ПЕРЕПРЯТАТЬ

   Сам Александр Браверман называет свое детище "одним из российских институтов развития". Смысл деятельности "института" заключается в том, что он ищет по всей стране земли, принадлежащие федеральным организациям (ФГУПам и т.д.), которые пустуют или, по мнению фонда, неэффективно используются. Найдя такой "неправильный" участок, фонд "изымает" его и отдает под застройку, прежде всего под жилье экономкласса, реже - под возведение промышленных предприятий в сфере производства стройматериалов. Фонд может распорядиться изъятыми участками двумя способами. Первый: продать их застройщикам с аукциона. Деньги, вырученные за землю, достаются фонду. Второй: фонд передает земельный участок в распоряжение субъекта Федерации. В этом случае аукцион устраивает губернаторская власть, и средства поступают в региональную казну.
   На первый взгляд, непонятно, зачем фонду делиться с губернаторами? Но без их содействия организация Бравермана вряд ли сможет осуществлять свою деятельность. Именно они "разыскивают" неэффективно используемые федеральные земли и подают в Фонд РЖС заявки на их "перепрофилирование". Без доброй воли губернаторов с землей фактически невозможна никакая операция - ее, в частности, нельзя перевести из одной категории в другую. Поэтому вполне понятно, что ведомство Бравермана "расплачивается" с главами регионов за сотрудничество, фактически бесплатно отдавая им федеральные земельные участки. В настоящее время раздел попавших в руки "института развития" площадей происходит практически пополам: до конца года фонд планирует 25 - 30 участков выставить на аукционы и 25 - 30 участков передать субъектам Федерации.
   Для приобретающих земли строителей фонд предоставляет гарантии по выкупу четверти объема построенного жилья по расценкам Минрегиона (не более 30 000 руб. за кв. м). Таким образом, увеличивается привлекательность участков и спрос на них со стороны застройщиков.
   То, что делает Фонд РЖС, представляет собою не что иное, как приватизацию федерального имущества (дело для Александра Бравермана давно знакомое). Теоретически за приватизируемую федеральную собственность российский бюджет должен был бы получать деньги. Однако после того как участок передается губернаторам, средства от его продажи поступают уже в региональную казну. Идеологическим оправданием здесь является то, что данные земли, попав в деловой оборот, стимулируют жилищное строительство и делают жилье для населения доступным.
   Как рассказали "Ко" в Российской академии сельскохозяйственных наук (РАСХН), когда "взгляд" фонда упал на находящуюся на территории Кирова землю зонального НИИ сельского хозяйства Северо-Востока, то первоначально кировский губернатор Никита Белых встал на защиту института и даже направил в Москву письмо в защиту его земель, но впоследствии изменил свое мнение и послание отозвал. "Видимо, его смогли переубедить", - сказал "Ко" помощник президента РАСХН Лев Горынин. Никто, разумеется, не знает, почему именно кировский губернатор поменял свое мнение. Но мы можем предположить, что, кроме прочего, он был "соблазнен" тем, что сотрудничество с Александром Браверманом может принести ему некоторое количество федеральных земельных участков совершенно бесплатно. "Деятельность института по селекции зерна, несомненно, нужна, - объясняет свою позицию сам Никита Белых. - Но она не должна осуществляться на территории города".
   Вообще, судя по тому, что говорят представители Фонда РЖС, от его "конфискационной" деятельности в первую очередь пострадают учебные и научные учреждения, в особенности институты Россельхозакадемии - одного из крупнейших в стране землевладельцев. "Мы живем как кошка с собакой", - сказал о фонде Лев Горынин. По его словам, проблема заключается в том, что города растут, поэтому во многих местах опытные поля институтов РАСХН оказались в городской черте. Однако в каждое экспериментальное поле государство вложило огромные средства для их подготовки к агрономическим исследованиям. Теперь, даже если институтам РАСХН и предоставят земельные участки на замену, все инвестиции придется делать заново, причем на подготовку поля к исследовательским посевам понадобится потратить еще 7-8 лет.
   РАСХН - не единственная организация, недовольная деятельностью фонда. Как отмечает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом" Александр Пыпин, планы фонда могут реализоваться только "при поддержке высшего руководства страны, которое будет ограничивать противодействие со стороны организаций, министерств, ведомств, теряющих контроль над ценными активами - землями различных ФГУПов, НИИ, академий, аэропортов, опытных хозяйств и т.д. и т.п.".

ЗЕМЛЯ - ДЕНЬГИ - ЗЕМЛЯ

   Деньги за участки, которые продаются на аукционах, устраиваемых Фондом РЖС, как можно понять, тоже попадают не в государственную казну, а в капитал фонда. "То, что средства не попадают в федеральный бюджет, я не оправдываю, но понимаю, - прокомментировал заместитель директора направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин. - Почему? Этот вопрос надо рассматривать в комплексе. Почему у нас вообще создана такая система госкорпораций и фондов? Главное, что в деловой оборот попадают земли, которые государство вот уже 5 лет безуспешно пыталось "вытащить" из-под всевозможных ФГУПов и академий".
   Как сообщил "Ко" замгендиректора Фонда РЖС Сергей Кузнецов, планируется, что выручка фонда от реализации земельных участков в последнем квартале 2009 года (когда начались аукционы) составит примерно 1,1 млрд руб., а в 2010-м она может увеличиться до 4 млрд руб.
   Эти деньги фонд собирается тратить на нескольких направлениях. Прежде всего на создание инфраструктуры под будущее жилищное строительство. Как разъяснил Сергей Кузнецов, обычно инфраструктура создается силами местных властей и естественных монополий, поэтому фонд станет ассигновать деньги на подведение коммуникаций только в крайнем случае, если без него этого никто не сделает. В какой форме планируется осуществлять инвестиции в инфраструктуру, пока неизвестно. Кроме того, из этих денег будут создаваться резервы для возможного выкупа построенного жилья.
   Впрочем, Сергей Кузнецов не исключает, что сконцентрированные в фонде деньги станут тратиться и на выполнение каких-то иных функций, которые государство возложит на фонд.
   Однако конкретных планов по инвестициям в инфраструктуру пока нет, и даже сами схемы вложений не продуманы. "В уставе фонда сказано, что он должен оказывать содействие развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, - комментирует Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate. - Кроме того, оказывать содействие по обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры и пр. Таким образом, в его силах снять часть бремени расходов на развитие территорий с инвесторов, предложить им взаимовыгодную форму частно-государственного партнерства при развитии территории. Где вся эта работа? Сейчас мы видим простое перекладывание земель из одного кармана в другой. И что это даст? Свободных земель и сейчас много, а развивать их некому, потому что денег на это у частных инвесторов нет".
   К этому надо добавить, что и мнения о том, насколько аукционы фонда поспособствуют удешевлению жилья, имеются разные. Сам глава Кировской области Никита Белых высказал два прямо противоположных. По радио он говорил, что "эти квартиры на новых участках будут точно дешевле, чем те квартиры, которые были построены в 2008 году". Однако в личном блоге губернатора можно прочесть: "Смущает только одно: по замыслу на участках, продаваемых на аукционах, должно строиться жилье экономкласса. При такой высокой стоимости аренды решить вопрос строительства именно недорогих квартир будет достаточно сложно. Если бы деньги от продажи участка поступили в областной бюджет, мы бы направили их на стимулирование спроса, но земля федеральная - и средства поступят в федеральный бюджет. Но тем не менее вопрос все равно будем прорабатывать как на уровне правительства области, так и с застройщиками".

СИЛА КОЛИЧЕСТВА

   Объем земли, который потенциально может быть перераспределен через Фонд РЖС, огромен. Как сообщил "Ко" Сергей Кузнецов, сейчас в работе у фонда находится более тысячи участков общей площадью почти миллион гектаров.
   При этом полномочия фонда растут как снежный ком. В прошлом году, в процессе создания ведомства, было принято постановление правительства, запрещающее федеральным организациям самостоятельно распоряжаться землей. Фактически этот документ наделял фонд монополией на продажу земли (исключение было сделано для Минобороны). Первоначально постановление действовало до начало 2010 года, но в первых числах октября срок был продлен до начала 2012-го. Почти одновременно министр регионального развития Виктор Басаргин предложил дать фонду монопольное право на закупку жилья для госнужд. В работе находятся законодательные поправки, наделяющие фонд полномочиями по регулированию плотности застройки и этажности, а также дающие возможность контролировать применяемые технологии и материалы при строительстве на выделяемых им земельных площадях. "Это позволит фонду уже на стадии предоставления участков активно влиять на формирование нового сегмента жилья экономического класса, стимулируя малоэтажное строительство и применение экологически чистых, энергосберегающих и энергоэффективных технологий", - говорит Сергей Кузнецов.
   При всем этом к прибыли фонд не стремится. Как заявил Александр Браверман, "маржа фонда будет нулевая. Мы - институт развития, нам за это зарплату платят". И платят, судя по всему, неплохо. "В отчете об использовании имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства за 2008 год мое внимание привлекло то, что из 6 770 430 руб., потраченных на приобретение основных средств и материальных запасов, 4 100 500 руб., т.е. 60%, было израсходовано на покупку одного автомобиля Mercedes-Benz. Это что - целевое основное средство? - задает риторический вопрос директор по международным проектам аудиторской компании "Бейкер Тилли Русаудит" Наталья Чернышева. - А 44 114 817 руб., то есть 83% расходов, пошли на оплату труда штатных сотрудников. При этом необходимо учесть, что это отчет о деятельности, которая фактически велась не год, а менее полугода, так как фонд был создан на основании федерального закона №161-ФЗ от 24.07.08. На мой взгляд, 44 млн руб. на зарплату за полгода - это очень большие деньги. Более 7 млн руб. в месяц на зарплату, при том что реально функционировать фонд еще не начал! К сожалению, в пояснительной записке к отчетности не раскрывается информация о численности сотрудников фонда, поэтому среднюю зарплату рассчитать не представляется возможным".
   Впрочем, зарплата и Mercedes - это сущие мелочи, если принять во внимание, что сегодня Александр Браверман фактически определяет судьбу земельной собственности, стоимость которой измеряется сотнями миллионов и миллиардами долларов и соответственно строительных проектов ценой в десятки миллиардов. При этом стоит заметить, что Александр Браверман в девелоперском бизнесе человек свой: бывший госчиновник учредил компанию "Парк Девелопмент", специализирующуюся на создании городских парков.
   В Фонде РЖС уверены, что они станут "маркетмейкерами" жилищного рынка. Только на 60 участках, что фонд запустит в оборот до конца 2009-го, будет построено до 6 млн кв. м жилых площадей (это составит 10% годового ввода), а начиная с 2010-го фонд обещает пропускать через свои руки земли под 25 - 30% всего возводящегося в России жилья. "Если фонд намерен выставлять участки для 25 - 30% всего возводимого в стране жилья, то это означает, что в нем будут аккумулированы все свободные государственные земли, - комментирует Ольга Косенкова из Panorama Estate. - Я не считаю, что это правильно. Ведь тогда фонд (а в его лице и государство) станет монополистом на земельном и жилищном рынке. И непонятно в таком случае, каким образом будут развиваться, например, социальные программы. Монополия всегда тормозит развитие. И если все земли окажутся принадлежащими фонду, то местные администрации потеряют возможность самостоятельного развития своих территорий".
   Впрочем, пока от губернаторов о фонде нельзя услыхать ни одного плохого слова. Так, президент Чувашии Николай Федоров заявил, что фонд "будет помогать Чувашии оставаться лидером строительства в РФ", а условия, предоставляемые Фондом РЖС, являются "идеальными". "Застройщики, строители и банки и мечтать не могли о таких условиях без этого фонда - это гарантия выкупа 25% построенного жилья, это очень благоприятные условия по ипотечному кредитованию с процентной ставкой в 10 - 11%", - уверен глава Чувашской Республики.
   Нет никаких сомнений, что у российских федеральных организаций есть огромное количество земель, которые либо не используются, либо используются, к выгоде их руководителей. Например, взлетно-посадочные полосы бывшего аэропорта Санкт-Петербурга Ржевка до последнего времени "эксплуатировали" местные дилеры - в качестве автостоянки для новых машин. "Такие земли занимают большие территории, и недвижимость на них стала для многих чиновников и представителей ГУПов возможностью дополнительного заработка. В большинстве случаев они, как показывают результаты проверок Счетной палаты, не используются по назначению, - отмечает Александр Пыпин (АЦ "ГдеЭтотДом"). - Есть немало случаев превращения заброшенных аэропортов в автостоянки и склады, государственных зданий НИИ - в офисы, имеются примеры непонятным образом проведенного изменения границ (статуса) участков и продажи возникших излишков, однако доходы от этой деятельности не в полной мере попадали в бюджет государства". Поэтому продажа части этих земель под жилищное строительство, наверное, является благим делом. Но почему деньги от реализации госсобственности не должны попадать в бюджет - на этот вопрос никто внятного ответа дать не может. И не нанесет ли деятельность Фонда РЖС ущерба работе научных и образовательных учреждений, об этом тоже никто не заботится. И наконец, огромная концентрация власти и собственности в фонде не может не вызывать законных сомнений на предмет коррупционной составляющей. Впрочем, функционирование фонда абсолютно законно, ведь "под него", как и под все госкорпорации, был принят отдельный федеральный закон.