$ 74.81
 84.98
£ 99.83
¥ 66.31
 81.49
GOLD 1796.22
РТС 1631.86
DJIA 35135.94
NASDAQ 15782.80
 4175972.00
рынки

Банкроты вылетают с девелоперского рынка

Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press Фото: Konstantin Kokoshkin / Global Look Press

Укрупнение рынка застройщиков приводит к росту количества банкротств. В первой половине 2021 года несостоятельными было признано на 14% больше застройщиков, чем в 2020-м. Речь идет о 91 компании, возводившей 1,2 млн кв. м жилья. На темпах самого строительства сказываются его рост себестоимости, нехватка мигрантов и жесткие требования при получении проектного финансирования, считают эксперты. По их словам, вскоре рынок девелопмента может сократиться до 20 игроков.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАКС), в январе-июне 2021 года в стране обанкротился 91 застройщик. Они возводили 165 многоквартирных домов общей жилплощадью 1,2 млн кв. м. Год к году число банкротов выросло на 14%, а объем строительства их проектов — на 4%, пишет «Коммерсант».

На банкротов пришлось около 1,1% объема строительства жилья на конец июня. На тот момент возводилось 97,917 млн кв.м, следует из данных «Наш.Дом.РФ». Информацию о пострадавших покупателях квартир в первом полугодии в Федеральном фонде защиты прав дольщиков не раскрыли. Всего их на текущий момент 146,1 тыс. человек.

Гендиректор РАСК Федор Выломов заявил изданию, что 55% обанкротившихся застройщиков имеют в своем портфеле до 10 тыс. кв. м жилья, 39% — 10-50 тыс. кв. м и только пять компаний строили объекты на 50-100 тыс. кв. м. По его словам, за первую половину 2021-го не обанкротился ни один девелопер с портфелем более 100 тыс. кв. м, а год назад таких компаний было две.

Мигранты и эскроу

Практика банкротства является нормой для строительного рынка, небольшие юридические лица будут закрываться и дальше, заявил журналу «Компания» независимый эксперт рынка недвижимости Никита Журавлев. По его словам, сейчас российский рынок становится более цивилизованным, поэтому практика банкротств вскоре будет менее заметной.

«Идет очищение рынка, остаются только тяжеловесы, небольшие компании вымываются. Основная масса застройщиков имеют небольшие проекты до 50 тыс. кв. м», — добавил Журавлев. Он отметил, что все это приведет к сокращению рынка девелопмента до 20 игроков. Если же в него войдут госструктуры, то они смогут в целом монополизировать рынок, считает эксперт. Однако это может произойти не ранее пяти-семи лет.

По словам партнера «Метриума» Марии Литинецкой, сейчас существует поддержка низкомаржинальных проектов с лимитом затрат в 500 млн рублей, однако меры сильно сужают круг подпадающих под программу объектов.

Если застройщик не смог адаптироваться под требования банков как единственных инвесторов на рынке строительства жилья, то и финансирования он получить не сможет, считает гендиректор «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев. «Обанкротившиеся компании строили за счет собственных средств и без строгого просчета рисков, как при банковском финансировании, а у многих небольших участников рынка большие проблемы с управлением строительными процессами», — сказал он «Коммерсанту».

На девелоперов давят повышение стоимости рабочей силы из-за снижения числа мигрантов и рост цен на материалы, считает аналитик Национального рейтингового агентства Алла Юрова. Согласно данным Росстата, цены на строительные материалы в августе выросли на 30% год к году. При этом небольшим компаниям сложнее управлять ростом себестоимости, поскольку навыки переговоров у них ниже, чем у крупных.

Плиев убежден, что количество банкротств в отрасли вырастет, а рынок продолжит «очищение от низкоквалифицированных участников». Число банкротств станет меньше после перехода всего рынка на систему эскроу-счетов, считает гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. Источник «Коммерсанта» на рынке сообщил, что банки в случае проблем с проектным финансированием смогут без процедуры банкротства забирать объект себе на баланс. По аналогичной схеме банк «Дом.РФ» получил права на ЖК «Лампо» застройщика «Перестрой».

Банки достроят сами

По данным «Дом.РФ», передача прав на ЖК произошла из-за многочисленных нарушений девелопером обязательств перед покупателями и банком. «Дом.РФ» самостоятельно завершит строительство, для этого привлекли уже нового генподрядчика.

Владельцы «Петростроя» — Людмила Яковлева (66%) и Дмитрий Ипатов (34%), пишет «Коммерсант». У компании 11 недостроенных домов общей площадью 155 тыс. кв. м, все они вошли в Единый реестр проблемных объектов. Речь идет о ЖК «Материк», «Чистый ручей», «Северный вальс» и «Ломоносов». Пострадавшими были признаны более 6 тыс. граждан, для достройки этих домов будет привлечен новый инвестор.

Механизм, когда кредитор забирает себе объект, был запущен два года назад: пока идет стройка, средства покупателей аккумулируются на спецсчетах, раскрываемых только после ввода объекта в эксплуатацию. По мнению властей, это страхует дольщиков от недостроя объектов в случае банкротства застройщика. Как уточнил вице-президент банка «Дом.РФ» Дмитрий Дубенецкий, сейчас уже более 70% всего многоквартирного жилья строится по такой же схеме.

Хоть эскроу-счета и защищают средства граждан, но, по мнению главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, не застраховывают застройщиков от финансовых, технических и маркетинговых ошибок в проектах. Совладелец ГК «Родина» Владимир Щекин считает, что в регионах аналогичных кейсов в ближайшее время может стать больше, поскольку региональные девелоперы уже продают жилье на грани себестоимости.