«Дачинг без нытинга»: апарт-отели вместо классической дачи
Фото: Игорь Иванко / Агентство «Москва»
Дача — символ российской мечты и уклада жизни, излюбленное место действия в произведениях отечественных классиков. Но время идет, рынок загородной недвижимости прирастает не только усадьбами. Заметным сегментом становятся апартаменты в загородных отелях. Все чаще их выбирают не только как объект для инвестиций, но и в качестве замены дачам. Апарт-отели — явление для России новое, в законодательстве понятие появилось лишь в 2019 году. Отличить такие отели от привычных гостиниц легко, формула проста: апартаменты плюс сервис. Остальное — детали, но именно в них счастье девелопера.
Апарт-отелей становится больше
Судьба проекта зависит от его конкретных характеристик — от местоположения, ценовой политики и управляющей компании до возможности перепланировки и даже названия. Застройщики, как никогда ранее, активны в сфере маркетинга, что создает впечатление о развороте спроса и бесконечной сегментированности формата. Возможно, пока ошибочное, но динамика ввода новых объектов свидетельствует о росте популярности апартотелей среди частных инвесторов и обычных покупателей, особенно в условиях изменения предпочтений современных туристов и инвесторов.
По оценке департамента аналитики Vetvihome, сегмент загородных апарт-отелей растет на 6–8% в год. В первом полугодии 2025 года в России открылись 36 качественных гостиниц и апарт-отелей общим фондом 4,1 тыс. номеров, считают в NF Group. На классические гостиницы пришлось 66% нового предложения, на апарт-отели — 34% соответственно.
«В последние годы мы наблюдаем увеличение доли загородных апарт-отелей в общем объеме гостиничной недвижимости, что связано с растущим спросом на гибридные форматы проживания», — подтверждает Ольга Нарт, заместитель директора De Luxe Курорта «ЛУЧИ». И если до недавнего времени апартаменты становились дополнением к классическому гостиничному номерному фонду, сегодня вектор сместился — полностью самостоятельные апарт-отельные проекты набирают популярность. Такой подход, по мнению экспертов, позволяет создать целостную концепцию, лучше контролировать качество сервиса, сочетать инвестиционную привлекательность с комфортом проживания.
Основное отличие апарт-отеля от обычной гостиницы — структура номеров. Гостиничные номера/коттеджи/таунхаусы принадлежат разным собственникам — с единым управлением и сервисом от управляющей компании. Для гостей разницы с обычным отелем практически нет — они получают полноценный сервис, а владелец номера — стабильный доход от аренды.
Внутренний туризм гарантирует спрос
Апарт-отели особенно востребованы в популярных рекреационных зонах. Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов видит перспективы развития формата в разных регионах России, особенно в Крыму — на полуострове растет и спрос, и цены. Но, как говорится, не Крымом единым. «С интересом обнаружили появление апарт-отелей в Кемеровской области и в Дагестане. Кстати, в Дагестане, где большой потенциал развития туризма, такой формат особенно уместен. Ежегодный рост стоимости апартаментов на берегу — 10%, арендный доход — от 20% годовых, а полная окупаемость инвестиций составит всего 5 лет. На мой взгляд, очень оптимистичный прогноз. Сейчас в этом регионе насчитывается 41 предложение по аренде апартов. Для сравнения: в Московской области — 151, в Петербурге — 52, в Сочи — 198, а лидирует Краснодарский край — 352 предложения», — рассказывает Виктор Садыгов.
Соинвестор и акционер курортного комплекса премиум-класса «Рощино Residence» Георгий Рыков дополняет картину: «На рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в стадии строительства находятся всего два проекта с апартаментами в статусе ”сервисные”. Однако в ближайшем будущем ситуация может измениться: регион стал активно развивать направление рекреационного туризма. Так, за полгода был анонсирован ряд крупных проектов, однако подробностей о том, будут ли они сервисными, на данном этапе нет», — говорит эксперт.
Магия места
Успех конкретного проекта зависит от многих факторов. «Для загородного формата критически важна природная составляющая, но в отличие от частной дачи, где ценится уединенность, здесь ключевое значение имеют развитая инфраструктура и близость к знаковым местам отдыха — водоемам, горным курортам, термальным источникам», — отмечает Ольга Широкова. Важна транспортная доступность: качество подъездных путей, наличие парковок и расстояние до железнодорожных станций. При этом вопрос выбора места для апарт-отеля, по мнению Виктора Садыгова, не сводится к простому противопоставлению «близко к городу» или «в глуши». Оба варианта могут быть успешными, если проект грамотно учитывает потребности своей целевой аудитории. «Это напоминает нам золотое правило маркетинга: попытка угодить всем сразу обычно приводит к тому, что продукт не удовлетворяет никого», — говорит Виктор Садыгов.
Яркий пример — контраст между подмосковным курортом «Завидово» и удаленным глэмпингом Kamrelax на Камчатке. Первый ориентирован на тех, кто ценит возможность быстрого загородного отдыха без длительных переездов. Второй — для истинных ценителей уединения, готовых преодолеть значительное расстояние ради уникального опыта с видом на вулканы. Оба проекта успешны, потому что четко понимают свою целевую аудиторию и предлагают именно то, что она ищет.
Помимо локации, существуют базовые требования, которые должны быть выполнены в любом качественном проекте: доступность (даже если это означает организацию вертолетных перелетов, как в случае с некоторыми алтайскими курортами), безопасность, высокий уровень сервиса в сфере питания, комфорт проживания и продуманные варианты досуга.
«Современные туристы едут отдыхать не за экстримом и трудностями — ”вызовы судьбы” каждый может организовать себе и без помощи курорта. Их цель — удовольствие и комфорт, и именно на это должен быть ориентирован любой успешный проект в сфере апарт-отелей», — говорит Виктор Садыгов.
Фото: Андрей Никеричев / Агентство «Москва»Архитектурный взгляд
Современные апарт-отели — это не просто жилые комплексы, а сложные проекты, где архитектура напрямую зависит от целевой аудитории. Приоритеты в проектировании кардинально различаются для спекулятивных инвесторов, покупателей «для себя» и тех, кто рассчитывает на пассивный доход. Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects, рассказал «Компании», какие решения предлагают архитекторы для разных категорий покупателей.
Для спекулятивных инвесторов, стремящихся к быстрой прибыли, ключевыми становятся модульность и экономия. Покупатели часто отказываются от сложных архитектурных элементов, таких как консоли или криволинейные формы. Вместо этого они выбирают готовые блоки с предустановленными сантехкабинами, что ускоряет строительство и снижает затраты. Преобладают унифицированные планировки — студии площадью 35–45 м2, фасады из недорогих материалов, таких как бетон и дерево, а также минималистичное благоустройство.
Покупатели «для себя» выбирают связь с природой и приватность. В таких проектах архитекторы делают акцент на панорамное остекление, кастомизированные фасады и приватные террасы. Зонирование часто выполняется через рельеф, например ступенчатое расположение корпусов. Популярны персональные патио, скрытые маршруты к воде или лесу, а также тихие зоны в отдалении от общественных пространств. Отделка натуральным камнем, скрытые светильники создают атмосферу уюта и комфорта, которая так важна для этой категории покупателей.
Для инвесторов, ориентированных на пассивный доход, критически важна инфраструктура, обеспечивающая стабильную загрузку. Такие проекты часто включают компактные номера площадью 25–30 м2 с хорошей звукоизоляцией. Общественные зоны проектируются с учетом сезонной адаптации: летние амфитеатры могут превращаться в зимние катки. Важным элементом становятся централизованные технические помещения, которые снижают затраты управляющей компании на обслуживание, а также автоматизированные ресепшены, упрощающие процесс заселения.
«Неопределившиеся» покупатели рассматривают апартаменты как универсальный актив. Для них архитекторы предлагают адаптивные решения: колонны вместо несущих стен для возможной перепланировки, раздельные коммуникации для будущего подключения кухонь, а также многофункциональные общественные пространства. Дорожка для скандинавской ходьбы зимой может стать лыжной трассой. Крытые террасы и отапливаемые патио помогают сохранить доход даже в низкий сезон».
Каждому свое
Потенциальных покупателей номеров можно разделить на несколько групп, у каждой — свои приоритеты.
Те, кто рассматривает апарт-отели как место отдыха или постоянного проживания, готовы мириться с некоторой удаленностью от города ради экологичности и приватности. «Мы наблюдаем, как покупатели ”для себя” создают новый стандарт качества, требуя не просто жилье, а особую атмосферу и сервисы, которые превращают проживание в комплексный опыт», — комментирует руководитель BN Group Ольга Иванова. Такие клиенты особенно ценят продуманную инфраструктуру комплекса, включая рестораны, СПА-центры, бассейны, пляжи, экопарки и зоны отдыха.
«В среднем семьи покупают площади от 50 квадратов, с отделкой под ключ. Часто для таких клиентов важна возможность кастомизации проекта», — добавляет основатель и руководитель Vetvihome Ирина Кольцова.
Другую стратегию выбирают спекулятивные инвесторы, ориентированные на быструю перепродажу. «Самые успешные кейсы — это покупка на ранних стадиях строительства в перспективных локациях, где к моменту сдачи объекта стоимость может вырасти на 30–50 %», — отмечает Ольга Иванова. Однако такие инвестиции требуют тщательной проверки девелопера и юридических аспектов проекта.
По словам генерального директора проекта COSMOS HOTELS ATLANTIS RESORT & TERMS Юрия Цукера, спекулятивные инвесторы при вложениях в апарт-отели могут получить доходность в размере 20–25% годовых. Самыми ликвидными лотами, по его словам, будут номера большой площади, где стоимость 1 м2 ниже, а капитализация выше. Однокомнатные номера можно быстрее перепродать — все дело в приоритетах. Особое внимание Юрий Цукер советует обратить на ликвидность гостиничного объекта. Например, в курортной зоне на нее всегда влияют местоположение (например, удаленность от моря), наличие инфраструктуры, репутация управляющей компании. Стоит оценить общий период продажи объекта — если лот в продаже более двух лет, серьезную прибыль не получить, — и не забывать об активности конкурентов, которые путем демпинга могут оказать влияние на стратегию продаж.
Для инвесторов, рассматривающих апарт-отели как источник пассивного дохода, критически важна работа управляющей компании. «Профессиональная УК не только обеспечивает стабильную заполняемость, но и берет на себя все операционные вопросы, превращая недвижимость в действительно пассивный актив», — подчеркивает Ольга Иванова. Хотя комиссионные могут достигать 30%, такой подход позволяет минимизировать личное участие владельца и гарантировать стабильный доход.
В целом опрошенные «Компанией» эксперты сходятся во мнении, что формат апарт-отелей демонстрирует значительный потенциал для роста. С одной стороны, спрос на гибридные решения, сочетающие комфорт городского проживания с близостью к природе, продолжает увеличиваться. С другой стороны, растущая инвестиционная привлекательность этого сегмента, включая высокую доходность (до 20–25% годовых) и относительно быструю окупаемость (5–7 лет), делает его одним из перспективных направлений для вложений.
Еще по теме
