Маленькие проблемы большого дома
Собственно, сам "круглый стол" задумывался как презентация новой башни "Меркурий-Сити", которая будет сдана в эксплуатацию уже в этом году. И все участники - представители от "Меркурий-Сити", Jones Lang LaSalle, Knight Frank - говорили о достоинствах московского делового центра и обещали, что в дальнейшем он станет не хуже своих старших собратьев. Но присутствовавшие на мероприятии журналисты в этом усомнились.
Как известно, самым главный недостаток "Москва-Сити" - это недострой. Легко ли работать в офисе, расположенном на стройплощадке? Впрочем, как сообщил Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с собственниками помещений Jones Lang LaSalle, к 2017-2018 гг. район "Москва-Сити" должен быть достроен, и этот объект, по его мнению, "выйдет на уровень" французского делового центра La Defense в Париже. Центр деловой жизни "Большого Парижа", а также его аналоги в Лондоне и прочих столицах строились десятки лет. "У нас по сравнению с ними скорость просто световая", - отмечает Алексей Кучвальский. Хотя начало строительства "Москва-Сити" датируется 1992 г., все-таки мы не чемпионы по долгостроям: вот в Париже не могут даже кольцевую дорогу осилить, а ведь строят уже тридцать лет, в то время, как в Москве Юрий Лужков справился всего за три года. Видимо, просто французские власти недостаточно хорошо мотивированы на то, чтобы прокладывать дорогостоящие магистрали. Что касается темпов строительства "Москва-Сити", то, как известно, первой в 2000 г. была сдана "Башня 2000", последней, в 2011 г., башня "Империя", по прогнозам, в 2012 г. будет сдан "Меркурий-Сити", в 2013 г. - башня "Федерация (Восток)" и башня "Евразия", в 2014 г. ожидается возведение Многофункционального бизнес-центра, и в 2015 г. должны построить башню "Эволюция".
"Световую" скорость "Москва-Сити" может отчасти объяснить тот факт, что деловой центр Белокаменной в лице "Сити" по сравнению с аналогичными объектами в мировых столицах невелик. Всего в Москве весь рынок офисной недвижимости класса А составляет 13 млн кв. м, согласно уже заявленным проектам, потенциал "Москва-Сити" - примерно 2 млн кв. м, и из них именно офисных площадей - около полутора миллионов "квадратов", сдано в эксплуатацию чуть менее 500 000 кв. м. В то же время в Париже офисные площади класса А в целом составляют 50 млн кв. м, а La Defense - это 1 788 000 кв. м офисных площадей. На Манхэттене таких площадей более 9 млн кв. м.
При этом район "Москва-Сити" еще, мягко говоря, не заселен. По данным Алексея Кучвальского, его свободные площади составляют целых 20%, в то время как нормальные показатели для деловых центров других городов - 10%. По оценкам Cushman-and-Wakefield, количество вакантных площадей в "Сити" даже выше. С чем связано то, что площади в "Москва-Сити" пустуют, участники "круглого стола" не пояснили. Но в Jones Lang LaSalle ожидают, что в ближайшей перспективе доля свободных помещений придет к европейской норме. Ведь строительство в центре Москвы уже практически запрещено, и компаниям просто придется переориентироваться на "Сити", нравится он им или нет. По московским меркам, ставки аренды там вроде приемлемые, хотя значительно выше, чем в деловых центрах других стран. Например, в Париже офис в La Defense обойдется в $570-770 за кв. м в год. В Нью-Йорке, в Downtown Manhattan просят вообще смешные $430 за "квадрат", несколько дороже обойдется Лондон - $656. Сравнимы цены московского "Сити" лишь с Гонконгом, где квадратный офисный метр стоит примерно $1000. Причем в случае с "Сити" цены обусловлены не высоким спросом, а скорее особенносями российского девелопмента. "Рынок офисной недвижимости в Москве недоразвит", - полагает Алексей Кучвальский. Офисных площадей строится в столице совсем немного. Сейчас в Москве, кроме "Сити", существует лишь пять новых объектов, предлагающих серьезные офисные площади, - "Алкон" (около 70 000 кв. м), "Аквамарин III" (49 000 кв. м), Sky Light (27 072 кв. м), Sky House (17 500 кв. м) и "Country Park Фаза 3" (22 000 кв. м). Огромное количество объектов, которые заявлялись до кризиса, просто не реализовано.
Впрочем, по мнению Николы Обайдина, заместителя директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, Москве с "Сити" все-таки повезло. Например, лондонский Canary Wharf - бывший порт и возведен в 10 км от центра города, также далеко от центра расположен и La Defense, а вот "Москва-Сити" находится почти в центре. В Лондоне 65% всех площадей делового центра снимают банкиры и финансовые организации, к таким же показателям, судя по всему, движется и "Сити", только вот в Canary Wharf прописались британские ведомства, агентство по регулированию финансовых рынков, медицинское агентство и пр. У нас же ничего подобного не ожидается, вероятно, в связи с расширением Москвы госведомства переведут на новые территории. "Участок "Москва-Сити", который когда-то зарезервировало за собой московское правительство, выставили на торги", - комментирует Михаил Миндлин, старший директор отдела продаж и приобретений коммерческой недвижимости Cushman-and-Wakefield. В La Defense сидят энергетические компании, у нас же нефтегазовый сектор пока предпочитает быть поближе к Кремлю.
Ни "Газпром", ни "Роснефть" в "Сити" не собираются, сниматься с насиженного места пришлось лишь государственному ВТБ. Говорят, что приехать сюда банк "попросили" сверху, у "Сити" ведь дефицит арендаторов. Когда переезд состоялся, сотрудники ВТБ еще долго вспоминали добрым словом старый уютный офис на Лесной улице. Первая трудность, с которой им пришлось столкнуться в башне "Федерация", - это лифты, предназначение для жилых домов, а не для офисов. Поначалу ждать лифта в час пик приходилось минут сорок. Потом ситуацию "урегулировали", и путешествие с этажа на этаж занимает минут десять. Правда, лифты несколько раз срывались, поэтому заходить туда многие просто бояться. Слышимость в башне очень хорошая, что сильно смущает сотрудников, работающих с конфиденциальными банковскими документами. "Нельзя переносить проблемы одного объекта на весь "Сити", - подчеркивает Михаил Миндлин. В то же время журналисты на "круглом столе" говорили о прочих недостатках "Москва-Сити", в частности о том, что одной из самых серьезных проблем района была и остается транспортная доступность. Добраться сюда на машине обычно бывает непросто, ситуацию периодически усложняют проходящие по соседству выставки в Экспоцентре. С тем, что в дни выставок машины стоят в три ряда и не дают проехать, соглашались и в Jones Lang LaSalle.
Впрочем, большой проблемой в "Сити" является и отсутствие парковок. Сейчас в районе "Сити" строят развязки, возможно, дорожная обстановка станет лучше. Что будет с парковкой, пока не совсем понятно. В то же время на рынке говорят, что ждать в реальности окончания строительства в "Сити" даже через 5-6 лет довольно утопично. Здесь еще остались участки, которые будут застраиваться, поэтому "работать на стройке" желающим арендовать в "Сити" офис придется довольно долго.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
