Недоступные метры: почему расширение семейной ипотеки не сделает жилье доступнее
Фото: Ilya Moskovets / URA.RU / Global Look Press
Как ни парадоксально, но распространение семейной ипотеки на весь вторичный рынок выгодно не покупателям жилья, а застройщикам, полагают опрошенные «Компанией» эксперты. Такая мера не сделает жилье доступнее, потому что вслед за повышением спроса вырастет и стоимость квадратных метров.
Депутаты Госдумы от ЛДПР, КПРФ и «Справедливой России» предлагают распространить семейную ипотеку под 6% на вторичный рынок по всей стране. Сейчас на таких условиях купить вторичку можно только в 901 населенном пункте, где строится слишком мало первичного жилья. Инициаторы таким образом намерены сделать вторичное жилье доступнее для семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Казалось бы, логичный шаг, ведь в крупных городах разница в ценах квартир в новостройках и старых домах может доходить до 60%. Но распространение семейной ипотеки на вторичное жилье неизбежно поднимет цены на него, полагают эксперты. По данным аналитиков «Домклика» и «СберИндекса», в октябре средняя цена квадратного метра по стране составила 120 тыс. рублей на вторичном рынке и 177,9 тыс. рублей в новостройках. Если цены на вторичку еще подтянутся, о «доступности» можно будет забыть.
В Госдуме предложили было решение и этой проблемы: регулировать цены на рынке недвижимости административным путем. Но эта идея выглядит едва ли осуществимой.
Спираль недоступности
Вопрос, как считают эксперты, в конечном счете состоит в том, решает ли вообще ипотечное кредитование проблему обеспеченности людей жильем.
«Опыт льготной ипотеки в РФ показал, что она не увеличивает доступность жилья с точки зрения его стоимости, выраженной в "количестве рабочего времени", необходимого для его приобретения. Стало проще взять кредит на жилье, но само оно дешевле не стало», — констатирует экономист, автор телеграм-канала «Деньги и песец» Дмитрий Прокофьев.
По его словам, жилье в городских агломерациях не становится доступнее в силу нескольких взаимосвязанных системных факторов.
Квартиры и апартаменты перестали быть местом для жизни и превратились в основной инструмент сбережений для людей с высокими доходами. Совокупная капитализация жилфонда 17 крупнейших агломераций России выросла за 11 лет в 4.5 раза (с 69.8 до 313.4 трлн рублей). Сегодня она превышает ВГП (валовый городской продукт) агломераций в 2,7 раза — это ключевой индикатор «перегрева».
Программы льготной ипотеки вливают в рынок триллионы рублей «дешевых» денег. Застройщики благодаря этому наращивают продажи по высоким ценам — и они растут быстрее реальных доходов населения.
Рост цен связан также с хаотичным градостроительным регулированием. По мнению эксперта, ни одна из 17 агломераций не имеет полноценных правил игры, города-ядра не могут договориться о единых правилах с окружающими муниципалитетами. Все это создает риски, которые девелоперы «зашивают» в цену метра.
В результате медианный коэффициент доступности жилья (КДЖ) растет, говорит Прокофьев. Сейчас в семи агломерациях он достиг 4.1 — столько лет семье со средним доходом потребуется, чтобы накопить на покупку стандартной квартиры 54 кв. м, если откладывать на это все свои доходы. Такой показатель КДЖ означает, что «приобретение жилья серьезно осложнено» (доступным оно считается при КДЖ ниже 3, а практически невозможным — более 5).
Поскольку рост реальных доходов населения существенно отстает от роста цен, ипотечные заемщики могут позволить себе все меньше метров. Ориентируясь на ситуацию, девелоперы строят малогабаритное жилье. Но чем оно меньше, тем метр дороже. С 2010 года количество вводимых квартир на тысячу человек удвоилось, но их средняя площадь снизилась, говорит Прокофьев. А доступность «нормальной» квартиры — с адекватной планировкой и площадью — в результате падает даже быстрее, чем ухудшается общий КДЖ.
Банкет, за который некому платить
Регулирование семейной ипотеки тоже выглядит довольно хаотичным. Недавно в той же Госдуме предложили поднять ставки для семей с одним ребенком с 6% до 10–12%.
«Это только кажется, что вокруг семейной ипотеки идет профессиональная дискуссия, — говорит эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала Reburg Михаил Хорьков. — На одном полюсе инициативы, предложения и лозунги, которые требуют больше денег на ту или иную субсидию. Предполагается, что если снизить ставку по ипотеке, то жилье станет доступнее. Опыт прошлых лет показал: не станет, для этого, как минимум, надо создать конкурентный рынок и нарастить предложение. На другом полюсе — кулуарные обсуждения, как сэкономить на льготных программах в условиях дорогих денег».
Оценка перспектив семейной ипотеки должна начинаться с оценки эффектов прошлых лет, считает Хорьков. «После этого можно будет понять, сколько денег требуется на новые субсидии и какие альтернативные меры поддержки могут быть. Да и разговор на тему доступности давно пора развернуть в сторону того, как строить больше и недорого, особенно за рамками мегаполисов. Но пока мы зациклены на массовой поддержке спроса через ипотеку», — резюмирует он.
Рецепты, как строить больше и недорого, есть. Избранный мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани обещает строить социальное жилье за счет городского бюджета. Власти Беларуси с июля строят жилье по госзаказу. Но это — социальные расходы, которые в России сейчас, наоборот, снижают.
«Идея с расширением предложения жилья за счет финансирования его строительства напрямую правительством понятна, — говорит Дмитрий Прокофьев. — Но тут есть узкое место: кто и на каких условиях будет выполнять этот заказ?»
Все вклады — у богатых
Еще к началу 2025 года доля нераспроданных новостроек в России достигла 69%, свидетельствовал отчет Macon. Стоимость ценных бумаг и рентабельность застройщиков снижаются.
В октябре участники рынка и эксперты прогнозировали, что если в 2027 году ключевая ставка снизится до 7–8%, на рынок придет отложенный спрос, и цены, особенно на вторичке, вырастут.
Но отложенный спрос упирается в нехватку у россиян денег даже на первый взнос. Да, общая сумма вкладов населения на банковских депозитах достигла в прошлом году 57 трлн рублей. Но при этом, свидетельствует АСВ, суммы более 3 млн есть только у 0,6% вкладчиков.
«Около 90% вкладов — это суммы менее 1 млн рублей, — говорил «Компании» в октябре гендиректор М2 Алексей Завгородний. — И медианное значение в этих 90% — на уровне 130 тыс. рублей. Так что это не про ипотеку».
Еще по теме
