архив

Пошатнувшаяся элита

Долгое время рынок московской элитной недвижимости считался непотопляемым: цены росли, а спрос никак не сокращался. Однако кризис не обошел стороной дорогие объекты в центре столицы. Цены на них ощутимо просели, а желающих приобрести пентхаус практически не осталось.

Вторичный и первичный рынки элитной недвижимости в Москве замерли. «В текущий момент городской рынок продаж жилой недвижимости переживает непростой и неоднозначный момент. С одной стороны, есть достаточно большой и активный спрос в среднем сегменте от $1 млн до $3 млн, но при этом сделок на рынке крайне мало», – рассказывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Екатерина Батынкова. По ее словам, клиенты очень активно смотрят объекты, но не принимают решения, если им сразу не дают дисконт от 30% до 50%, а продолжают искать «сладкий» вариант и ждать дальнейшего падения цен. С такой точкой зрения согласен и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «Рынок продолжает пополняться новыми предложениями в строящихся или построенных комплексах, заявлений же о новом строительстве, помимо городских социальных программ, практически не поступает – все усилия девелоперов сосредоточены на завершении уже начатых проектов», – считает эксперт. Столкнувшись с проблемами финансирования в условиях глобального кризиса ликвидности, добавляет он, девелоперские компании скорректировали свои планы и предприняли меры по преодолению ситуации, сложившейся на рынке. В результате появились заявления застройщиков, в том числе крупных, о замораживании еще не выведенных на площадку проектов, а также данные о беспрецедентных скидках на этапе сделки купли-продажи.

Полная заморозка

По сведениям отдела стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», до начала экономического кризиса столичными застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 г. более 60 объектов элитной жилой недвижимости, общая площадь которых составила бы порядка 4 млн кв. м (23 500 квартир). «Однако работы по большей части проектов приостановлены. В связи с этим и сроки окончания строительства, и сроки выхода на рынок будут значительно отодвинуты. Таким образом, число проектов элитной жилой недвижимости, планируемых к строительству до 2012 года, по нашей оценке, сократится как минимум в 2 раза и составит не более 2 млн кв. м», – говорит генеральный директор «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева. По ее словам, в начале 2009 года на первичном рынке элитного жилья был представлен 51 объект без учета апартаментов. Согласно данным «Калинка-Риэлти» по состоянию на начало этого года, на первичном рынке продажи дорогих апартаментов велись на 6 объектах, в том числе 3 объектах ММДЦ «Москва-Сити»: в башнях Imperia Tower, «Город Столиц» и «Федерация». Во II полугодии 2008 г. к выходу на рынок готовились еще 7 проектов с апартаментами, которые так и не начали продаваться. «В связи с текущей экономической ситуацией работы по большей части этих проектов, а также других, планируемых к строительству в более поздние сроки, приостановлены. Все это приведет к коррекции как сроков строительства, так и сроков выхода на рынок проектов дорогих апартаментов. Согласно нашей оценке, объем ввода апартаментов до 2012 года также сократится не менее чем в 2 раза», – отмечает Екатерина Румянцева. По ее словам, в январе – феврале 2009 г. стоимость предложения на объекты класса de luxe снизилась на 23,6% по сравнению с декабрем. «На самом деле рынок лишь официально закрепил часть тех скидок, которые предоставлялись на новые квартиры в последние несколько месяцев, – говорит она. – По большинству проектов элитного жилья с ноября 2008 года застройщики готовы были в индивидуальном порядке предлагать покупателям скидки, доходившие до 30 – 50%».
По словам Константина Ковалева, заявления застройщиков о заморозке касаются в основном так называемых бумажных проектов, находящихся на стадии разработки концепции. В целом такие заявления делали многие компании, в частности Mirax Group и «Система-Галс». А, например, девелоперская компания RGI International уведомляла о приостановке 9 своих проектов, не дошедших до стадии строительства. В их числе – элитный жилой комплекс на Сретенке «Челси», Victory Park – жилой дом рядом со столичным «Сити», жилой дом на Остоженке, многофункциональный комплекс в Хилковом переулке и др.

Цены ниже

По данным Blackwood, в сентябре рост цен в сегменте элитных новостроек существенно замедлился. «В октябре – декабре 2008 года средняя цена на жилье в элитных новостройках несколько снизилась относительно предыдущего месяца – в пределах 1%. Однако это явилось прежде всего отражением резкого роста курса доллара по отношению к рублю, в рублевом же эквиваленте цены на элитное жилье по-прежнему демонстрировали плавный рост – около 3 – 4% в месяц. По итогам года рост цен составил порядка 19%», – отмечает Ковалев. В начале 2009 г. цены первичного рынка, по его словам, показали значительное снижение – порядка 10%: отдельные застройщики продолжили начавшийся в конце прошлого года переход от скрытых скидок к реальным изменениям цифр в прайс-листах. Основным же двигателем цен на элитное жилье вниз явился курс доллара, но в рублевом эквиваленте они по-прежнему росли. В феврале 2009 г., по данным эксперта, средняя стоимость элитных новостроек Москвы снизилась относительно января более чем на 6%, достигнув показателя $16 900 за кв. м. Таким образом, падение цен на элитные новостройки под влиянием кризиса составило порядка 17%. «Большей коррекции цены подвержены на объекты, которые были сильно переоценены при выставлении на продажу в докризисный период. В частных случаях стоимость снижается максимум до 30% в элитном сегменте. Но это зависит прежде всего от мотивации продавца – его потребности в финансах в краткосрочной перспективе», – объясняет Екатерина Батынкова.
На вторичном рынке элитного жилья ценовая динамика в целом повторяла тренды развития рынка новостроек, правда, стоимость «вторички» в абсолютном выражении всегда была выше. «По мере развертывания кризиса в сентябре 2008 года цены стали постепенно снижаться в связи со значительным дисбалансом спроса и предложения. Неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости, неоднозначные оценки и прогнозы экспертов привели к тому, что собственники начали активно выставлять свои квартиры на продажу в надежде зафиксировать прибыль», – рассуждает Константин Ковалев. По его словам, в основном объемы предложения пополнялись за счет инвестиционных квартир, однако в элитном сегменте данная тенденция носила менее выраженный характер, чем в целом по рынку. При этом спрос, как отмечает Ковалев, оказался на достаточно низком уровне: коснулось это в первую очередь инвестиционных покупателей, которые в ожидании снижения цен стали откладывать планы покупки квартиры до того момента, когда рынок недвижимости достигнет ценового дна. «И хотя спрос среди обычных покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания, остался на практически неизменном уровне, зачастую он оказывался нереализованным – люди предпочитали занимать выжидательную позицию и откладывать совершение сделок на неопределенные сроки», – добавляет эксперт. В итоге прирост долларовой стоимости элитного жилья на вторичном рынке по итогам прошлого года составил 25%, а общее снижение цен под влиянием кризиса к концу 2008 г. составило не более 3%. Средняя цена на элитные квартиры вторичного рынка за первый месяц года существенно упала. Катализатором этого изменения стало резкое возрастание курса доллара. В феврале 2009 г. средневзвешенная цена вторичной «элитки» в столице достигла показателя $24 400 за кв. м, снизившись относительно января менее чем на 1,5%. Таким образом, падение цен под влиянием кризиса на конец февраля составило около 9%.
Однако некоторые эксперты занимают промежуточную позицию. «Считаю, что от кризиса пострадают все, – говорит директор департамента жилой недвижимости «Интеко» Николай Румянцев. – Снижение спроса зафиксировано во всех сегментах. Причем наблюдается интересный момент. Застройщики элитных объектов уверяют, что их кризис не затронет никогда, цены упадут только на дешевую недвижимость. Те, кто работают в эконом-классе, наоборот, утверждают, что бизнес-класс и «элита» сильно переоценены и там цены скоро снизятся, а наиболее востребованного недорогого жилья спад коснется меньше всего». Аналитик приводит образное сравнение: это похоже на перетягивание каната. «Кризисные явления не могут стать причиной того, что у всех, как по команде, на одинаковый процент упадут цены. Наибольшее снижение стоимости будет по однотипным проектам, которые мало чем отличаются друг от друга», – добавляет эксперт.

Дорогой съем

Как и раньше, по мнению экспертов, предложение в секторе аренды элитного жилья количественно превышает спрос, а качество этой недвижимости по-прежнему заметно ниже аналогичного зарубежного сегмента. «На рынке аренды элитного жилья существует тенденция снижения ставок, начавшаяся осенью прошлого года. Некоторые предложения существенно уменьшились в цене (до 30%). Прежде всего это слишком переоцененные квартиры, владельцы которых высокомотивированны к скорейшей сдаче своей собственности в аренду, а также владельцы объектов, длительное время экспонируемых на рынке», – говорит Екатерина Батынкова. По ее словам, собственники стали заметно лояльнее относиться к потенциальным арендаторам, их пожеланиям в отношении арендуемых квартир, условиям договора и, конечно, к торгу по цене. В частности, по данным компании «Усадьба», начиная с 2001 г. арендные ставки в Москве и области росли не менее чем на 20% в год. Таким образом, стоимость аренды квартир выросла за этот период в несколько раз. Однако теперь ситуация изменилась.
Росту предложения в этом секторе способствовало то, что некоторые владельцы квартир, опасающиеся в нынешних условиях продавать свои активы, решили сдать их в аренду. «С другой стороны, постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своего персонала: часть фирм, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, а часть стала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды», – поясняет Константин Ковалев. При этом, по его словам, активность обычных арендаторов пока осталась на прежнем уровне, и финансовый кризис, несмотря на все свое отрицательное влияние, в данном случае может сослужить хорошую службу многим из них. С учетом дисконта, который в текущих условиях готовы предоставлять владельцы квартир или коттеджей, и приняв во внимание увеличение достаточно разнообразного предложения, вполне реально снимать более качественное жилье за меньшие суммы. «К концу года темпы снижения уровня арендной платы достигли 3 – 6% в месяц. В результате ставки на элитную аренду в целом по 2008 году выросли более чем на 12%, при этом падение под влиянием дефолта составило порядка 13%. По итогам февраля 2009 года средний уровень арендной платы в данном сегменте составил $6280 в месяц, снизившись относительно аналогичного январского показателя еще на 1,7%. Всего же снижение с начала кризиса составило более 16%», – говорит Ковалев.
Эксперты отмечают, что в дальнейшем намеченные тенденции сохранятся. По словам Екатерины Батынковой, постепенное уменьшение величины арендных ставок продолжится в течение всего текущего года. «Исключением из данного тренда являются квартиры представительского уровня высокого качества, присутствующие на рынке в крайне ограниченном количестве», – добавляет она. Еще большему падению ставок способствовал отток иностранных специалистов из России. «Освободившиеся квартиры вышли на рынок, пополнив предложение, арендодатели охотнее идут на уступки своим жильцам в плане пересмотра цен и условий договоров аренды, а при переговорах с потенциальными арендаторами гибче подходят к вопросам стоимости аренды и возможных дисконтов», – объясняет эксперт. Между тем, по ее мнению, отток иностранных специалистов продолжится и далее, при этом некоторая часть потенциальных покупателей ввиду нестабильности экономической ситуации пополнит ряды потенциальных арендаторов.
«В сегменте купли-продажи сейчас складываются все условия классического «рынка покупателя». Приобретателям дорогого жилья сегодня можно посоветовать искать так называемые кризисные предложения, соответствующие текущей рыночной ситуации, и входить в сделку. Конечно, это должны быть предложения в построенных домах или в объектах высокой стадии готовности», – говорит Екатерина Румянцева. По ее словам, величина кризисного предложения должна соответствовать цене 2003 – 2004 гг., быть чуть ниже себестоимости либо равняться докризисной цене, деленной на три.