Вложить в жилье и остаться в плюсе
Фото: ТАСС
Спрос на жилье в 2021 году характеризуется высокой неопределенностью, несмотря на вероятное продолжение программы льготной ипотеки. Возможности, которые дают сектору недвижимости дешевые деньги, ограничены из-за закредитованности потенциальных покупателей и высокого объема продаж в 2020 году. Станет ли покупка недвижимости самым выгодным инвестиционным решением на фоне строительного бума — в колонке журнала «Компания» рассказывает аналитик «Фридом Финанс» Евгений Миронюк.
На данный момент девелопмент — это один из самых перспективных секторов в России. Его маржинальность выросла, так как у застройщиков есть возможность поддерживать высокие цены на квадратные метры. Но как инвесторам воспользоваться рыночной конъюнктурой?
Застройщики остались в выгоде
Предложение на первичном рынке может значительно увеличиться не ранее чем через год. Растущие цены на рынке жилой недвижимости сигнализируют о сохранении высокого спроса, тенденция продолжится по крайней мере до конца первого квартала. Так, по данным портала Domofond.ru, по итогам января повышение цен замедлилось, но нарастающим итогом цена квадратного метра в Москве выросла на 22,1% год к году.
Главными выгодоприобретателями в этой ситуации стали сами застройщики. Инвесторам интересны публичные компании, ценные бумаги которых можно купить на брокерский счет. Например, ГК ПИК увеличила объем реализации недвижимости за 2020 год на 42% в денежном эквиваленте. Прирост объема введенного жилья в квадратных метрах составил 34%. С учетом динамики финансовых показателей по результатам опубликованной отчетности ожидаем, что на горизонте года акции достигнут 714 рублей.
Динамика показателей других крупных застройщиков была сопоставимой. Акции Setl Group не торгуются на бирже, но считаю важным отметить, что эта компания на втором месте в России по объему введенного жилья.
У ЛСР показатель объема введенного жилья упал на 19%, но группа сохранила за собой третью строчку среди российских застройщиков. Цель по акции ЛСР — 1000 рублей, но потенциал роста значительно ниже, чем у ГК ПИК.
Банкам увеличение объемов ипотеки оказалось не так выгодно, как застройщикам, из-за снижения процентной маржи после смягчения политики ЦБ. Среди банков, выдающих ипотеку, доминирующее положение занимают Сбербанк и ВТБ. Чистый процентный доход Сбербанка по итогам января вырос на 16,3% год к году, прирост кредитного портфеля в течение последних 12 месяцев в основном обеспечила ипотека. Наша целевая цена по акции «Сбера» — 306 рублей.
ВТБ в прошлом году увеличил портфель розничных кредитов на 12%. Локомотивом роста розничного направления стала все та же ипотека. ВТБ установил рекорд по продажам жилищных кредитов, почти на 40% превысив результат 2019 года. Опираясь на опубликованную ранее отчетность, предполагаем, что инвесторы еще не в полной мере оценили потенциал акций, апсайд на горизонте года значительный, целевая цена — 0,0584 рубля на горизонте 12 месяцев.
Консервативным инвесторам подойдут долговые бумаги строительных компаний и ипотечных банков, в первую очередь бонды с постоянным купоном без амортизации. Облигации ГК ПИК с погашением в 2022 году показывают эффективную доходность к погашению 6,92–7% годовых на 20 февраля. У бондов группы ЛСР доходность облигаций с погашением в 2022 и 2024 годах составляет 6,42–7% и 7,5% соответственно. Работающая преимущественно на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти Setl Group по однолетним и двухлетним облигациям показывает текущую эффективную доходность к погашению 7,1% и 7,6% соответственно. Схожей доходностью обладают бумаги «Эталон ЛенСпецСМУ».
Из высокодоходных облигаций (ВДО) выделю бумаги ГК «Пионер» с доходностью 10–10,1% и погашением в конце 2023–2024 годах.
Банки с госучастием, к которым относятся ВТБ и Сбербанк, традиционно предлагают облигации с доходностью, близкой к ОФЗ. Бонды Сбербанка с погашением в мае 2023 года можно купить на вторичном рынке под 5,89% годовых, купонные выплаты осуществляются каждые полгода.
Вложения за рубеж
Интересным вариантом является инвестирование в бумаги иностранных застройщиков. Один из наиболее динамичных рынков строительства — американский. Рост цен на жилье, согласно индексу S&P/Case-Shiller, приближается к 10% г/г, темпы строительства находятся на максимумах с 2014 года. Средние ставки по ипотеке по 30-летним кредитам с июля 2020 года ниже 3%. Это также способствует буму на строительном рынке.
Фонд iShares US Home Construction ETF (ITB), управляющий активами на сумму $2,1 млрд, за предыдущий год показал доходность 26% в долларах США. В фонд входят более 40 эмитентов, две трети из которых представляют сектор жилищного строительства. ETF Invesco Dynamic Building & Construction (PKB) показал доходность 24%. Он ориентирован как на жилищное строительство, так и на акции производителей строительной продукции и поставщиков инженерных и строительных услуг. В текущем году темпы роста капитализации фондов могут замедлиться, но будут значительно превышать показатели прошлых лет.
Мы ожидаем, что в текущем году сектор жилищного строительства будет опережать другие за счет высокого спроса, сохранения или роста цен на недвижимость, дефицита квадратных метров, доступных для покупки, а также мягкой денежно-кредитной политики регуляторов.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
