"Но мне туда не надо..."
В Москве в скором будущем будет введено новое ограничение, которое может серьезно повлиять на политику столичных офисных арендаторов. Как заявил на недавней пресс-конференции главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, площадь новых офисных зданий в центре города будет ограничена 5000 кв. м. По словам г-на Кузьмина, идею об ограничении поддерживает московский мэр Юрий Лужков.
Если верить заявлениям московских чиновников, сокращение офисных площадей в центре обусловлено транспортными проблемами города. Офис в 5000 кв. м - это порядка 500 рабочих мест и соответственно около 100 автомобилей, которые, по мнению властей, мешают жителям окрестных домов и перегружают дороги в центре города.
Однако за заботой о москвичах просматривается и другая цель - попытаться оживить спрос на офисные помещения на территории строящегося бизнес-комплекса "Москва-Сити". Замысел авторов проекта прост и незамысловат: столкнувшись с ограничениями на площадь офисов и с дефицитом помещений в центре города, арендаторы ринутся в "Москва-Сити" - бизнес-центр, возводимый при активном участии московских властей. Рост интереса к проекту со стороны арендаторов повысит инвестиционную привлекательность проекта.
"Москва-Сити" один из любимых проектов Юрия Лужкова, поддержка которому обеспечивается всеми доступными средствами. Так, к "Сити" подтаскивают транспортную инфраструктуру - имеются в виду третье кольцо и скоростная трасса, которую намечено протянуть от "Шереметьева-2". Игра в офисные ограничения вполне укладывается в канву городской политики. Более того, представители ОАО "Москва-Сити" сами признают, что введение ограничения является согласованной политикой правительства Москвы и руководства проекта.
Однако затянуть арендаторов на эту площадку путем тривиального регулирования общей площади будет довольно трудно.
"Башня-2000" - единственный офисный проект на площадке - пока еще не сдана, а подписание акта госкомиссии планируется на январь будущего года. Тем не менее ОАО "Москва-Сити" уже предлагает площади в аренду по $500 за метр в год плюс $100 за эксплуатационные расходы. Такая ставка в Москве, конечно, встречается, но запрашивают ее только бизнес-центры лучшей части класса А. При этом в подавляющем большинстве случаев операционные расходы оказываются включенными в ставку аренды. Что касается башни в Сити, она в класс А не попадает ни при каком раскладе: просто по причине местоположения, поскольку уровень А подразумевает prime location, а не пустырь у окружной железной дороги.
Несмотря на ярко выраженную социальную направленность решения об ограничении офисных площадей, аргументы московских властей выглядят очень слабо. Во-первых, в Москве пользуются популярностью особняки, которые составляют заметную часть офисной недвижимости высшего класса. Во-вторых, при существующей сегодня "норме" в 10 тыс. м большинство офисных зданий редко достигают этого лимита. И проектировщики, и сами девелоперы ориентируются ровно на тот объем площадей, который можно выжать из земельного участка. Неудачный опыт излишеств уже есть: при проектировании здания "Самсунга" на Якиманке был предусмотрен дополнительный этаж. В эти темные помещения с окнами-бойницами агенты предпочитают арендаторов не водить, чтобы не портить себе репутацию.
Стоит также заметить, что строительство крупных офисов в большинстве своем ведется при непосредственном участии правительства Москвы. Это такие комплексы, как, например, "Усадьба-Центр", "Павелецкая-Плаза" или "Риверсайд Тауэр". Кстати, если бы московские власти исходили из принципа равных правил для всех участников рынка, в числе пострадавших оказались бы они сами. К примеру, под ограничения подпадает комплекс на Павелецкой площади (третья очередь предусматривает строительство на угловом участке площади 35-этажной башни), а также строительства в окрестностях мэрии второй очереди комплекса "Усадьба-Центр". Но мэрии надо отдать должное: даже в этом случае она смогла просто и элегантно уйти от проблемы. По словам Кузьмина, ограничения не распространяются на уже строящиеся здания, поскольку "закон у нас обратной силы не имеет".
Последнее обстоятельство особенно важно. По мнению одного из девелоперов, внезапное возникновение идеи об ограничении площади арендных офисов в немалой степени продиктовано изменением конъюнктуры. После долгого спада рынок офисных помещений, похоже, снова начинает подниматься. "Число проектов, представленных на согласование в структуры московского правительства в последние полгода, значительно превышает показатели прошлых лет. Вот чиновники и смекнули, что у "Москва-Сити" появятся новые сильные конкуренты", - заметил бизнесмен.
Тем не менее участники рынка признают, что ограничение площадей бизнес-центров может отразиться на арендных ставках. Так, по словам русского директора компании Noble Gibbons Филиппа Богданова, арендные ставки в результате введения нового ограничения могут несколько возрасти, поскольку эксплуатация большого бизнес-центра обходится дешевле, чем маленького. Однако территория внутри Садового кольца - традиционный деловой центр Москвы, и, хотя Юрий Лужков пытается перенести его к третьему транспортному кольцу, район Сити пока не пользуется популярностью и крупные компании вроде "Дженерал Моторс" предпочитают иметь офисы в историческом центре. Кстати, доля свободных площадей лучшей части класса А (так называемые А-1, А-2 - уровень комплексов вроде "Усадьбы" или Гоголевского, 11) в настоящее время крайне мала: она составляет всего 6% (по сравнению со стабильными 17 - 20% по рынку площадей классов А и В в целом). То есть качественной недвижимости в центре города постоянно не хватает.
По мнению генерального директора городского ОАО "Москва-Курс" Сергея Бенедиктова, "механическое ограничение площади бизнес-центров - глупость". Необходимо оценивать перспективы строительства офисных зданий не как таковых, а в отношении количества площадей, допустимого в конкретном квартале, или шире - микрорайоне. Так, в районе Якиманки, где "Москва-Курс" реализует от имени города девелоперские проекты, активно работают одновременно пять-шесть компаний, строящих преимущественно нежилые объекты, и для Якиманки такое скопление проектов вовсе не предел.
Что касается собственно территории "Сити", то здесь, по замыслу властей, и должно возникнуть рекордно большое количество офисных метров. Однако и по сей день замысел комплекса остается преимущественно макетом, напоминающим по виду набор гвоздей и шурупов. Проект этот выполнен во времена, когда о прибыльности недвижимости не думали. Огромные комплексы с трудом адаптируются к реалиям сегодняшнего рынка недвижимости. Сегодня "Сити" представляет собой колоссальную площадку, освоить которую даже по частям отечественным частным инвесторам не под силу: совокупная стоимость проекта измеряется цифрой в $8 млрд, из которых 2 млрд приходится на город (они пойдут на сети и инженерную инфраструктуру площадки). При всей условности оценки возможная оптимизация проекта вряд ли сократит его стоимость на порядок.
Вкладывать колоссальные средства в строительство здания в районе бизнес-центра крайне рискованно. На реализацию проекта в "Сити" потребуется как минимум десятилетие. По прошествии этого срока может многое измениться - мэр (который пока выступает в качестве личного гаранта проекта), команда мэра, особый правовой статус Москвы и московской недвижимости, условия работы с инвесторами, отношение к иностранному капиталу и так далее.
Власти пытаются стимулировать вложения в площадку "Сити" приданием ей особого статуса, который предусматривает продажу здесь земли в собственность. Однако, во-первых, права на землю оформляются только по окончании инвестиционного проекта, то есть не являются работающим активом. Во-вторых же, так называемая собственность на землю - вещь довольно сомнительная. Как сообщил Виталий Коханенко, президент корпорации "Стерх" - одной из фирм работающих с московской землей, инвесторам предлагается "брак по расчету". Земля "Сити" включена в уставный капитал ОАО "Москапстрой", и желающим что-либо построить предлагается создать дочернее предприятие, в котором 70% принадлежало бы инвестору, а 30% - ОАО. В прошлом году к площадке "Сити" проявляла интерес некая американская компания, планировавшая вложить в проект порядка $20 млн. Однако после выяснения реальных условий работы эта компания отказалась от своей затеи, поскольку инвестиционная схема может обернуться негативными юридическими последствиями (по существу, объектом инвестирования оказывается не площадка, а доля в некоем юридическом лице, ведущем самостоятельную хозяйственную деятельность).
Эта ситуация наглядно демонстрирует, что московские власти иностранных инвесторов в общем-то видеть в "Сити" не хотят, предпочитая двигать проект своими силами. А поскольку силы весьма ограниченны, приходится использовать самые экзотичные способы заманивания инвесторов в "Москва-Сити".
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
