Ново-Рижский просчет
Недавний фаворит загородного рынка – Ново-Рижское направление перестает пользоваться спросом у покупателей. Переизбыток предложения коттеджей привел к снижению темпов роста цен на недвижимость и одновременно к значительному росту стоимости земли. В результате позиционируемая в последние годы как прямой конкурент Рублево-Успенского шоссе Новая Рига может в скором времени потерять свою уникальность и сравнимую с Рублевкой цену.
По данным компании Vesco Realty, в течение лета спрос на коттеджи Новой Риги упал на 5 – 6%. Если учесть, что с марта до начала мая 2004 года спрос вырос всего на 5%, то можно говорить о нулевой динамике роста спроса. При этом предложение по земле продолжает расти невиданными темпами – по 15% за квартал.
Застройщики Ново-Рижского направления, похоже, не желают реагировать на потребности рынка, продолжая взвинчивать цены. По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за первое полугодие 2004 года цены предложения на землю по Ново-Рижскому направлению выросли на 70%, в среднем достигнув $30 000 за сотку. Цены на коттеджи выросли всего на 24%, тогда как на Рублевке дома подорожали почти вдвое. Ново-Рижское шоссе опережает все загородные направления по числу недавно построенных поселков: их насчитывается порядка 40. Только за последний год на Новой Риге было заявлено около 25 новых поселков с общим количеством домов более 1500. При этом, по оценкам Vesco Realty, с начала июня уровень продаж значительно сократился. Стагнация на Ново-Рижском направлении заставила застройщиков заморозить целый ряд проектов. В частности, приостановлено строительство коттеджных поселков «Берендеевка», «Изумрудный» и «Новахово».
Между тем внешне парадоксальное отсутствие связи между спросом и предложением вполне закономерно. Неэластичность характерна для рынков, где определяющую роль играет один либо ограниченное количество крупных игроков. Ново-Рижское шоссе сегодня представляет собой типичный случай олигополии. По словам управляющего партнера компании Blackwood Костантина Ковалева, в настоящий момент все земли по этому направлению скуплены пятью финансово-промышленными группами. Располагая значительными ресурсами, крупные ФПГ могут достаточно долго держать цены на высоком уровне, пережидая таким образом неблагоприятную конъюнктуру. При этом на спрос могут повлиять неожиданные инфраструктурные решения – например, строительство современной трассы, которая свяжет Ново-Рижское шоссе с центром.
Такой проект уже реализуется. Дело в том, что уже несколько лет московские власти усердно делают из Новой Риги аналог «федерального» Рублево-Успенского шоссе. По проекту московских властей, Ново-Рижское шоссе, начинающееся сегодня только на МКАДе, через два года должно соединиться с проспектом Маршала Жукова. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, Новая Рига имеет огромный потенциал для развития, особенно после того, как будет построена трасса. Возможно, именно это обстоятельство привело к резкому увеличению застройщиков. «Рост предложения стал неуправляем, и целый ряд компаний желают заработать как можно больше денег на огромных земельных резервах Ново-Рижского направления», – говорит генеральный директор компании Vesco Realty Вячеслав Ширяев.
На рынке есть много версий относительно того, кто продвигает Ново-Рижское направление. Совсем недавно одна заинтересованная компания вышла на свет благодаря усилиям Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Руководство ФАС обвинило чиновников мэрии и фирмы, участвующие в строительстве Краснопресненского проспекта (ТОО «Организатор» и ЗАО «Метрострой»), в монопольном сговоре. В нарушение законов РФ московские власти не провели ни одного открытого конкурса на строительство проспекта. Возбуждение антимонопольного дела грозит не только крупными неприятностями для высших чиновников городской администрации, но и остановкой строительства тоннеля. По слухам, необходимость столь спешной и странной процедуры связана с личным интересом конкретных городских чиновников к земельным участкам в Красногорском районе Подмосковья: активным освоением строительных проектов вдоль Ново-Рижского шоссе занимается, к примеру, принадлежащая супруге столичного мэра Елене Батуриной фирма «Интеко».
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
