«Очередники» наступают на пустыри
На столичном рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация. Несмотря на бурный рост цен, предложение квартир по-прежнему не удовлетворяет растущий спрос. Строители, в прошлом году не справившиеся с муниципальным заказом, вынуждены направлять все свободные мощности на удовлетворение аппетитов московских «очередников»
Жилье среднего класса непрерывно дорожает. Темпы роста цен, по разным оценкам, составляют 1,5 – 3% в месяц. Уже сегодня в самом демократичном районе новостроек – Марьино – цена метра не только перешагнула отметку в $400 (это произошло еще в прошлом году), но вошла в диапазон $490 – 520, причем рост не прекращается. Динамика весьма примечательная, причем связана она отнюдь не с конъюнктурой тех или иных районов новостроек или же политикой продавцов. Основным фактором, в значительной мере определившим состояние сегодняшнего рынка жилья и его перспективы на текущий сезон, стало событие, на первый взгляд никак не связанное с непосредственными покупателями квартир. Даже наоборот, главным действующим лицом, причем сам того не ведая, стал очередник, бесплатно получающий от города жилье. Дело в том, что организации стройкомплекса, объединившиеся в Московский строительный союз (МСС) умудрились провалить тот самый план, ради успешного выполнения которого, собственно, и создали свою организацию. По итогам 2000 года невыполненной оказалась программа строительства муниципального жилья. В итоге план, хоть и с некоторыми задержками, выполнен был, но результатом стало окончательное оформление отношений строителей с городом. Московские власти нашли наиболее удобную для себя позицию для разговора со стройкомплексом и заставили строителей самостоятельно заниматься снижением себестоимости метра. Строителям даются площадки, а взамен спускается разнарядка – сколько и какого жилья надо безвозмездно отдать под социальные программы. В итоге строители выполняют свои обязательства за счет коммерческой части площадей – сколько ввели, неважно, главное рассчитаться метрами. В результате объем не попавших на рынок жилых площадей составил около 300 тыс. кв. м. Это довольно много – несколько тысяч квартир в домах массовых серий. Дефицит новостроек не замедлил сказаться на ценах. При этом на срыв программы ввода муниципального жилья прошлого года накладываются городские требования по программе-2001. По разным оценкам, в первом полугодии строителям пришлось отдать городу до половины всего построенного жилья. Естественно, что такая ситуация отражается на состоянии крупных строительных организаций, которые хотят выровнить динамику вводимых метров хотя бы к концу года. Следствием этого стремления стала резкая активизация строительных работ в районах массовой застройки, прежде всего в Марьинском парке. Здесь осваивается одновременно несколько пустырей, которые еще недавно придавали окрестностям района вид выселков. Однако то, что происходит здесь сейчас, можно сравнить разве что с подготовкой площадки для съемок полнометражной картины Спилберга. По существу Марьино и Люблино – самый актуальный резерв стройкомплекса. Других районов, где можно готовить и застраивать площадки оптом, в городе больше нет. В условиях аврала резко ухудшился процесс подготовки площадок. Мало того что заметно медленнее идет подготовка документации, так вдобавок строители не слишком заботятся о маркетинговых перспективах объекта – мол, пусть этим риэлтеры занимаются. То есть главное – в принципе оформить пакет документации и вывести технику на объект. С одной стороны, нюансы при больших объемах строительства действительно могут показаться не очень важными. Но с другой, по словам представителей уже риэлтерского бизнеса, работа с недвижимостью ближнего и дальнего Марьино – совершенно разные вещи и оптовый подход производителей в данном случае совершенно неприемлем.
Точечные попадания
Пока ценовая ситуация держится просто на дефиците товара на первичном рынке – люди вынуждены брать, что предлагают. В результате на рынке сложилась парадоксальная ситуация сближения двух сегментов, рассчитанных на разного потребителя. Исторически сложилось так, что районы массовой застройки представляют собой чересполосицу – нормально выглядящее жилье там, где квартиры покупали, и традиционно отвратительное в тех домах и подъездах, которые раздавались по муниципальной программе. Есть и районы вроде Митино, где сразу (и по подъездам, и по машинам у домов) виден статус жильцов. Но это скорее исключение. Причем даже в результате сделки купли-продажи или мены в районах массовой застройки люди оказываются часто не потому, что заработали денег – просто нашлись грамотные риэлтеры, которые смогли использовать зачетную квартиру и механизм выделения городских субсидий. Противоположное явление – дома в местах точечной застройки. Они рассчитаны на классический русский средний класс. Этот тип потребителя весьма привередлив. Это покупатели места, которым улучшение жилищных условий необходимо, но срочным не является. В данной нише работают частные застройщики, и на нее же ориентирует сегодня свои проекты ДВПС. Товар для среднего класса всегда был дороже, чем массовое панельное жилье на выселках. Но сегодня сложилась уникальная ценовая ситуация, когда цены стали сближаться. Так, на юго-востоке города (Рязанский проспект) можно встретить квартиры по $570. А один из самых любопытных объектов среднего класса – комплекс на Большой набережной, продавался от $500 до $650 за метр (с ростом цены вместе с этажами домов). То есть основной плюс этого сезона для среднего класса – оптимальные экономические условия для приобретения нового жилья.
Мечта строителей
Понятно, что такой расклад долго не сохранится. Рост цен на массовую застройку уже вызвал аналогичный рост цен на вторичном рынке. Достаточно сказать, что квартиры на традиционно привлекательном «Соколе» (речь идет о домах сталинского времени постройки) предлагаются сегодня заметно дороже $1000 за метр – то есть по цене эта недвижимость достигла докризисного уровня и может в ближайшее время его превысить. При этом новое жилье на том же «Соколе», в домах почти элитного класса, продается примерно по $900 – 1000 за метр. Вывод для девелоперов, работающих в сложившихся районах Москвы довольно прост: пора поднимать цены. Но есть еще один значимый фактор – политика крупного застройщика, а именно ДВПС. Департамент ориентируется на тиражирование проектов монолитных домов эконом-класса с конечной ценой метра в диапазоне $700 – 900 (есть, конечно, площадки, где само место диктует цену от $1000 до $1400, но это проекты уже более высокого класса). В результате рынок сохраняет некую стабильность. Но, по всей видимости, уже в следующем сезоне ситуация значительно изменится. Пустырей на окраинах города осталось не так много, однако московским строителям их пока хватает, чтобы, развернув очередную стройку века, ударным темпом ввести большое количество метров. С одной стороны, это приостановит рост цен, хотя строители вроде бы добиваются как раз более быстрых продаж и, соответственно, возврата денег в производство. С другой – создаст еще одну группу товара: Марьинский парк 2001 года без инфраструктуры. Так что мечта городских властей о городе будущего близка к воплощению.
Подписывайтесь на нас:
Еще по теме
